土地增值稅清算的配套成本
給你一個清算實例
為了進一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作 *** ,根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序,編寫了土地增值稅三道案例題,供對照參考。對于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略。
案例一
北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項目,在2006年7月,向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算項目資料進行了驗收,特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內(nèi)容和格式進行了重點查驗后,同意“東園小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。
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在公司提交的“東園小區(qū)”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下:
—、整體項目情況簡介
1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項目,是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目的,座落于東城區(qū)XX號,規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。
2、該項目于2002年初開工建設(shè),于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售,根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米,可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米;其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30,000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。
3、截止2006年5月30日,可售面積中已出售面積為160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中,已對外出租4000平方米。
4、公共配套設(shè)施用途分別為:變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米,車庫3500平方米。
5、該項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收,并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。
6、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為:總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套,按單棟計算后,每套平均125平方米,屬于2級土地,根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元,規(guī)劃批復(fù)的項目容積率為2.5,因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn),已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。
7、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為:160,000/200,000=80﹪。
二.取得收入情況說明
該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面積為160,000平方米,共取得銷售收人總額1,430,000,000元,總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中:出售住宅120,000平方米,取得銷售收入900,000,000元;出售商業(yè)用房15,000平方米,取得銷售收入255,000,000元;出售辦公用房25,000平方米,取得銷售收入總額275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。
對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,不包含在 *** 房地產(chǎn)的收入中。
三、扣除項目情況說明
(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。
單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明,“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局,交納土地出讓金440,000,000元,繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施 *** 贈送的占地面積)。
該項目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元?
具體計算可采取以下兩種 *** :
????1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元;
????2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。
(二)開發(fā)成本
經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證,截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元,該項目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,000元。其中:
(1)土地拆遷及補償費(青苗補償?shù)葹橹鳎?9,700,000元。(2)前期工程費:115,070,700元。(3)建筑安裝工程費:290,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費:1,586,000元。(5)公共配套設(shè)施費:27,942,700元。(6)開發(fā)間接費:19,300,600元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格。)
分?jǐn)偪鄢痤~計算過程為:
1、土地拆遷及補償費39,700,000元+前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費1,586,000元+開發(fā)間接費19,300,600元=465,657,300元。
具體計算可采取以下兩種 *** :
????465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元;?
????465,657,300*80﹪=372,525,840元?
2、公共配套設(shè)施費:27,942,700元,本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費用22,354,160元。
?27,942,700/200,000*160,000=22,354,160元
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用
該公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明,利息支出無法確定,因此三項費用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。
(四)繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元,繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加7,150,000元。
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為
????(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元
根據(jù)以上數(shù)據(jù),本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000+394,880,000+75,744,000+78,650,000+151,488,000=1,063,322,000元。
四、納稅情況詳細計算過程
該項目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又有其他商品房,應(yīng)分別計算增值額。
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程
1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪
扣除項目金額=1,063,322,000*75﹪=797,491,500元
增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元
增值額與扣除項目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491,500=12.85﹪
該項目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分,因增值額未超過扣除項目金額20﹪,應(yīng)免征土地增值稅。
(二)其他商品房計算過程
出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元
已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160,000=25﹪
扣除項目金額=1,063,322,000*25﹪=265,830,500元
增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元
增值額與扣除項目金額之比(增值率)為264,169,500/265,830,500=99.38﹪?
適用稅率為40﹪
應(yīng)納土地增值稅為:
????(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元
已納土地增值稅為:5,000,000元
應(yīng)補繳土地增值稅為:
????92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元?
五、稅務(wù)機關(guān)審核情況
(一)對清稅資料的審核
稅務(wù)機關(guān)通過對納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進行核對審核后,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定,對該清算項目審核確認(rèn)情況如下:
(二)確定銷售收入1,430,000,000元
根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等,對該項目出售住宅120,000平方米,取得銷售收入900,000,000元;出售商業(yè)用房15,000平方米,取得銷售收入255,000,000元;出售辦公用房25,000平方米,取得銷售收入275,000,000元,進行核對后,未發(fā)現(xiàn)問題。
同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費用核算情況進行審核,未發(fā)現(xiàn)代收的費用計入房價中,而是在房價之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨收取的,可以不作為收入。
根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定,對于該項目取得租金收入200,000元,不屬于征稅范圍。
(三)確認(rèn)扣除項目金額
土地增值稅扣除項目確定時,應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配后,確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中:
1、取得土地使用權(quán)時所支付的金額為362,560,000元
經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證,該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元,按清稅面積與總建筑面積配比后,未發(fā)現(xiàn)問題。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為:386,880,000元。
(1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協(xié)議,確認(rèn)金額為39,700,000元,按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元,未發(fā)現(xiàn)問題。
(2)?首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費”的相關(guān)附表中列舉的明細項目內(nèi)容進行審核,符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。
其次,根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項目成本財務(wù)報表及中介機構(gòu)鑒證的工作底稿等資料,并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤螅_認(rèn)的四項費用本次扣除金額為340,765,840元,未發(fā)現(xiàn)問題。公式:
([前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費+290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費1,586,000元+開發(fā)間接費19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)
另外,通過對四項費用計算后,該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元,不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。
(3)公共配套設(shè)施費用的審核
經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費內(nèi)容進行審核后,發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍,應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設(shè)施扣除總費用中剔除,確認(rèn)該清算項目公共配套設(shè)施費用的金額為17,942,700元,按清算面積分?jǐn)偤螅敬卧试S扣除的金額14,354,160元。公式:
????17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元?
對于公共配套設(shè)施費用中的車庫費用金額,由于納稅人提供了人防工程證明,允許分?jǐn)偪鄢?/p>
3、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核
《鑒證報告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費用是按率扣除計算的金額,由于稅務(wù)機關(guān)審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調(diào)減,因此,以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。
4、扣除與 *** 房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元,經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。
5、重新計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為
????(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元?。
經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元
(四)修正后的應(yīng)納稅款計算
1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程
經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)后,本次清算的120,000平方米商品住宅,全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn),可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。
出售住宅取得收入900,000,000元
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為:120,000/160,000=75﹪
扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691,500元
增值額=900,000,000-789,691,500=110,308,500元
增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789,691,500=13.97﹪
通過對出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計算后,增值額未超過扣除項目金額20﹪,應(yīng)兔征土地增值稅。
2、其他商品房計算過程
出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元
其他商品房占清稅項目面積的比例為40,000/160,000=25﹪
扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元
增值額=530,000,000-263,230,500=266,769,500元
增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪
適用稅率為50﹪
應(yīng)納土地增值稅為:
????(266,769,500*50﹪)-(263,?230,500*15﹪)=93,900,175元
已納土地增值稅為:5,000,000元
應(yīng)補繳土地增值稅為:88,900,175元
六、對東園小區(qū)項目審核后有關(guān)的附列情況:
(一)總建筑面積200,000平方米
(二)批準(zhǔn)可銷售面積170,000平方米
(三)已出售面積160,000平方米
(四)取得收入1,430,000,000元
(五)本次清算扣除項目總金額為:1,052,922,000元。
1、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。
2、本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本386,880,000元。
3、本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用74,944,000元。
4、本次清算扣除與 *** 房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。
5、本次清算加計扣除金額為149,888,000元。
(六)本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76元。
北京一核酸檢驗所資質(zhì)遭質(zhì)疑,官方對此是如何回應(yīng)的?
迅速聚焦高風(fēng)險人員全員檢測,高效組織社會面的核酸篩查,全面提升核酸檢測保障能力,不斷加強“愿檢盡檢”服務(wù),核酸檢測為迅速發(fā)現(xiàn)控制傳染源、有效阻斷傳播鏈條、防止疫情擴散發(fā)揮了重要作用。
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盜印《上海城市交通圖》案
《上海城市交通圖》是由上海市測繪院編制,上海科學(xué)技術(shù)出版社出版,江蘇省太倉市印刷有限公司承印的地圖作品。上海市測繪院擁有該圖的著作權(quán),上海科學(xué)技術(shù)出版社擁有該圖的專有出版權(quán)。1999年10月,薛模權(quán)拷貝復(fù)制了《上海城市交通圖》菲林一副。嗣后,薛模權(quán)委托他人非法盜版印制《上海城市交通圖》1.5萬冊,以每冊2.2元、2元不等的價格出售。同年12月初,薛模權(quán)拷貝復(fù)制了《上海城市交通圖》菲林一副。隨后其找到霍重光,要霍為其聯(lián)系印刷。1999年12月至2000年3月,薛模權(quán)單獨或伙同被告人霍重光非法印刷盜版地圖數(shù)量達17.15萬余冊,非法經(jīng)營額達85萬余元。
一審法院以侵犯著作權(quán)罪,判處被告人薛模權(quán)有期徒刑2年,并處罰金2萬元;判處被告人霍重光有期徒刑1年6個月,并處罰金1萬元;違法所得予以追繳。二審法院作出“駁回上訴,維持原判”的終審裁定。
販賣盜版光盤侵權(quán)案
2004年5月,夏長生、何濤各出資5萬元,租賃南京花紅園一住房為經(jīng)營場所,販賣從廣州等地購進的盜版光盤。2006年6月20日,南京市公安局玄武分局會同南京市文化局等部門進行檢查時,將正在販賣盜版光盤的夏長生、何濤等人抓獲,并當(dāng)場繳獲各種非法光盤2.3175萬張。經(jīng)江蘇省版權(quán)局鑒定,侵權(quán)復(fù)制的音像制品、游戲軟件共2.0849萬張,另外還有淫穢光盤2326張。
南京市玄武區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,夏、何二人以贏利為目的,未經(jīng)著作權(quán)人(商標(biāo))許可,發(fā)行音樂、電影、電視作品光盤及計算機軟件,情節(jié)嚴(yán)重,其行為均已構(gòu)成侵犯著作權(quán)罪。以侵犯著作權(quán)罪,一審判處夏長生有期徒刑1年,并處罰金1萬元;同案犯何濤被判處有期徒刑10個月,并處罰金8000元。
高科員工侵權(quán)案
2002年3、4月份,李某、黃某先后到高科公司工作。之后李某擔(dān)任高科公司項目經(jīng)理職務(wù),負責(zé)研發(fā)IAD系列產(chǎn)品,即MG6000系列媒體接入網(wǎng)關(guān)。黃某則為該項目組研發(fā)成員,李某、黃某多次接觸并掌握了高科公司該系列產(chǎn)品的機密文件。后李某離職加盟另一公司,主持研發(fā)與高科公司MG6000系列媒體接入網(wǎng)關(guān)功能相同的綜合接入設(shè)備產(chǎn)品。為了研發(fā)該產(chǎn)品,李某從高科公司聘請黃某到此公司工作。二人利用從高科公司掌握的技術(shù)信息,生產(chǎn)出該設(shè)備產(chǎn)品在市場上銷售,銷售總金額達81萬余元,致使高科公司損失78萬余元。
廣州天河區(qū)人民法院查明,由于高科公司對MG6000系列產(chǎn)品享有著作權(quán),同時兩被告人侵權(quán)后的非法經(jīng)營數(shù)額達81萬余元,所以兩被告人的行為已共同構(gòu)成侵犯著作權(quán)罪。2007年4月,天河區(qū)法院判處李某有期徒刑3年半并處罰金6萬元,判處黃某有期徒刑3年并處罰金4萬元。
非法復(fù)制電視劇《掃黃先鋒》案
電視劇《掃黃先鋒》的版權(quán)屬在香港注冊的電視廣播有限公司所有。1998年底,電視廣播有限公司授予瑞得公司在中國一大陸發(fā)行其電視節(jié)目《掃黃先鋒》的獨家播映權(quán)。1999年9月,舒亞眉利用職務(wù)便利,從瑞得公司騙取播出帶1套,交給海天公司經(jīng)理陳寶華。后兩人以海天公司的名義,分別與山東齊魯電視臺、西安電視臺、云南電視臺簽訂《掃黃先鋒》電視劇的播映權(quán)合同,將騙取和復(fù)制的播出帶分別出售給上述3家電視臺,非法獲利79萬余元。
北京BEIJING海淀區(qū)人民法院對此案判決如下:被告人舒亞眉犯侵犯著作權(quán)罪,判處有期徒刑5年,罰金10萬元;被告人陳寶華犯侵犯著作權(quán)罪,判處有期徒刑4年,罰金10萬元;兩人共同退賠瑞得公司79萬余元。