征地需要向國土局提供哪些資料?在征地申請前需要進行測繪嗎？需要哪些測繪成果圖?
建設(shè)一個全新的工廠企業(yè)，建設(shè)前期所涉及的行政審批事項有13項，竣工驗收階段有5項。其中：
?一、建設(shè)前期行政審批事項。
1、選址、紅線。項目供地后，業(yè)主須先至規(guī)劃局用地規(guī)劃科辦理《建設(shè)項目選址意見書》并劃定用地紅線圖。須提供的相關(guān)收件材料包括：授權(quán)委托書、委托 *** 人身份證復(fù)印件、《建設(shè)項目選址意見書》紙質(zhì)申請表并加蓋公章，說明申報原因、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案實施設(shè)想的申請報告，并由國土規(guī)劃建設(shè)局提供同意選址的函件。辦理時限為20個工作日。
選址結(jié)束后，業(yè)主應(yīng)立即委托有資質(zhì)設(shè)計院進行廠區(qū)總平布置設(shè)計，并確定用電、用水、通訊需求。
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2、基建立項。計委辦理基建立項手續(xù)，所須提供的材料包括：經(jīng)發(fā)局建設(shè)項目申請表、法人代表身份證明（復(fù)印件）、投資者開業(yè)證明（復(fù)印件）、選址意見書及紅線圖復(fù)印件及擴建項目總平面布置圖。辦理時限為7個工作日。
3、環(huán)評審批。環(huán)保局環(huán)保監(jiān)督管理科，辦理時限3-10個工作日（登記表3個工作日，報告表5個，報告書10個）。須提供的相關(guān)材料包括申請報告、可行性研究報告、立項批復(fù)、建設(shè)項目基本情況概況和平面圖、紅線圖、選址意見書、總平面圖、管線綜合圖，或建筑使用功能確認函、環(huán)境影響登記表或有資質(zhì)評價單位編制的環(huán)境影響報告表（含行業(yè)主管部門預(yù)審意見）或有資質(zhì)評價單位編制的環(huán)境影響報告書（報批稿）（含行業(yè)主管部門預(yù)審意見及環(huán)境影響報告書專家審查意見）；登記表或報告表或報告書在環(huán)評初審階段確定。
4、總評審批即辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。規(guī)劃局用地規(guī)劃科，辦理時限20個工作日。須提供的收件材料包括：授權(quán)委托書原件、 *** 人身份證復(fù)印件（若與選址是系同一人可不提供）、申請報告、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請表加蓋單位公章、選址意見書及附件復(fù)印件、總平面規(guī)劃方案圖紙(1：500)一式八份及相應(yīng)的電子文件光盤一份、立項批文復(fù)印件、工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、“企業(yè)法人登記證”復(fù)印件(限于新設(shè)立企業(yè)法人在選址階段未提供的項目)、 涉及征求相關(guān)部門意見的項目，應(yīng)提交相關(guān)部門意見原件。
總評審批后應(yīng)委托有資質(zhì)的地質(zhì)勘察單位進行施工圖設(shè)計前的地質(zhì)勘探工作，待地勘報告出來后，委托設(shè)計院進行施工圖設(shè)計，并經(jīng)施工圖審查單位審圖后（由設(shè)計院負責委托），由規(guī)劃局組織進行管綜（綜合管線總平面規(guī)劃圖）會審并進行施工圖審查。
5、建筑設(shè)計方案審查。規(guī)劃局建審科，辦理時限10個工作日。提供的收件材料包括：授權(quán)委托書原件、 *** 人身份證復(fù)印件、申請報告、《建筑方案設(shè)計規(guī)劃審查意見書》電子申請表、立項批復(fù)、批準的總平面規(guī)劃圖復(fù)印件、綜合管線總平面規(guī)劃圖及會審紀要復(fù)印件、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件復(fù)印件、《建設(shè)用地批準書》及附件或《土地使用權(quán)證》復(fù)印件、方案設(shè)計圖及設(shè)計說明文件一式三份（含綠地系統(tǒng)系統(tǒng)平面圖、交通系統(tǒng)平面圖、透視效果圖原件，審查后退還二份）、方案設(shè)計階段電子圖形文件1份、提供設(shè)計單位蓋章的建筑面積統(tǒng)一核算表（含功能分類）原件、環(huán)評意見；現(xiàn)狀地形情況復(fù)雜的，應(yīng)提交建設(shè)用地地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告書一式一份；
在建筑設(shè)計方案審查同時，進行消防設(shè)計方案審核、防雷設(shè)施施工設(shè)計圖紙審查和人防審批。
6、消防設(shè)計審核。消防大隊，辦理時限7-30個工作日（要組織專家論證的工程30個工作日、重點工程及設(shè)置自動消防設(shè)施的建筑工程項目15個工作日、一般工程項目（含裝修）7個工作日）。需要提供的《建筑設(shè)計防火審核申報表》、紅線圖原件、建筑施工藍圖（含建筑總平面圖、消防給水總平面圖、水池和泵房詳圖、建筑、水、電、暖通及相關(guān)的燃氣施工圖）、工藝流程圖文說明；屬甲、乙類火災(zāi)危險性的工業(yè)項目，還應(yīng)提交建筑消防設(shè)計專篇。
7、防雷設(shè)施施工設(shè)計圖紙審查。氣象局防雷檢測中心（龍山頂），辦理時限3個工作日。須提供的材料包括：建施圖紙總說明、電氣總平圖、電施 *** ；正立面圖(高層)、防雷產(chǎn)品說明書及相關(guān)證件、防雷產(chǎn)品施工大樣圖、設(shè)計單位和人員資質(zhì)證明、防雷設(shè)計修改意見（領(lǐng)取防雷裝置設(shè)計技術(shù)評價后提交）。
8、人防審批。市 *** 人防辦。須提供的材料包括：立項批文、紅線圖、人防異地建設(shè)申報表（人防辦領(lǐng)取）、建施圖兩套。
9、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。規(guī)劃局建審科，10個工作日。收件材料包括：授權(quán)委托書、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》紙質(zhì)申請表、申請報告、規(guī)劃局簽發(fā)的規(guī)劃建筑紅線圖（加蓋規(guī)劃建筑紅線邊界章）原件、限性、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件復(fù)印件、人防部門審查意見函原件，人防部門審查蓋章的建筑施工圖一套、施工圖審查機構(gòu)出具的審查報告書原件，施工圖審查機構(gòu)蓋章的建筑施工圖三套（含綠地系統(tǒng)平面圖、交通系統(tǒng)平面圖）原件；施工圖階段電子圖形文件（光盤或軟盤一份）、設(shè)計單位蓋章的建筑面積統(tǒng)一（含功能分類）核算表原件、
“建筑方案設(shè)計審查意見書”或“建筑方案設(shè)計會審紀要”（按規(guī)定須聯(lián)審的項目）、涉及征求相關(guān)部門后，應(yīng)提交相關(guān)部門意見原件。
隨后，應(yīng)至建設(shè)局工程質(zhì)量監(jiān)督站辦理工程質(zhì)量監(jiān)督報務(wù)，并至招標辦辦理工程報建手續(xù)即工程發(fā)包備案。同時，因供電公司設(shè)備招標采購時間較長，應(yīng)先至供電公司辦理用電開戶手續(xù)。
10、用電開戶。其中有高壓開關(guān)柜業(yè)擴流程辦理時間為42個工作日、無高壓開關(guān)柜業(yè)擴流程辦理時間為32個工作日(以上時間均不含設(shè)備招標采購時間）。應(yīng)提供的材料包括：用電申請表及工程委托書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、用電設(shè)備明細表、經(jīng)辦人身份證及其復(fù)印件、聯(lián)系電話。另外工程項目基建用電須提供：立項批復(fù)文件、建設(shè)用地許可證、選址意見書及紅線圖、建筑方案設(shè)計批復(fù)等證件，建筑總平面圖、用電設(shè)備明細表、綜合管線資料、變配電設(shè)備設(shè)計資料、近期及遠期用電容量等。
供電公司內(nèi)部流程：客戶到供電所申請（1天）---〉供電所勘查、初定供電方案（2天）---〉營銷部（2天）---〉生計部（500kVA及以上，1天）---〉調(diào)度所（500kVA及以上，1天）---〉公司領(lǐng)導(dǎo)（1天）---〉供電方案答復(fù)客戶（2天）---〉設(shè)計所設(shè)計、預(yù)算（無高壓開關(guān)柜8天，有高壓開關(guān)柜10天）---〉項目部組織圖紙會審（無高壓開關(guān)柜2天，有高壓開關(guān)柜4天）---〉設(shè)計所收取設(shè)計費（1天）---〉工程公司預(yù)收工程款（1天）---〉物資公司組織設(shè)備招投標采購（無高壓開關(guān)柜25天，有高壓開關(guān)柜30天）---〉工程公司組織施工、備表（含中間檢查，無高壓開關(guān)柜7天，有高壓開關(guān)柜10天）---〉裝表（無高壓開關(guān)柜，供電所負責安裝，1天；有高壓開關(guān)柜，計量部負責安裝，2天）---〉項目部組織竣工驗收，通知供電所送電（4天）。
11、建筑工程施工許可證。建設(shè)局建工科，5個工作日。須提供材料包括：建筑工程施工許可證申請表一式二份、立項批文復(fù)印件（與原件核對）、土地使用通知書或建設(shè)用地批準書復(fù)印件或土地使用證(復(fù)印件與原件核對)、地質(zhì)勘察成果報告和施工圖設(shè)計審查意見書、審查報告、施工圖審查合格書、蓋審查單位章施工圖紙、審查合格備案表（原件）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證、批準總平面規(guī)劃圖（原件）、拆遷許可證或施工現(xiàn)場具備施工條件情況表（原件）、中標通知書或直接發(fā)包通知單（原件）、施工合同（原件）、
建設(shè)單位工程技術(shù)人員花名冊（原件）（無監(jiān)理工程）、監(jiān)理合同（原件）、監(jiān)理備案表（原件）（有監(jiān)理工程）、
建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書（原件）、建設(shè)工程建設(shè)資金調(diào)查表（原件）、人防批準文件（原件）［工業(yè)項目暫緩（除重點項目外）］、消防審核意見書（原件）、環(huán)保審核意見書（原件）、防雷設(shè)施施工圖審查意見書（原件）、外來施工隊伍單項工程入境備案登記表（原件）、五大員及特種工登記手續(xù)、項目經(jīng)理隨帶本人身份證及項目經(jīng)理證（具有專職安全員B證）辦理登記手續(xù)、施工組織設(shè)計（原件）、定額測定費繳費憑證（復(fù)印件與原件核對）、建筑工程團體意外傷害保險費繳費憑證（復(fù)印件與原件核對）、流動人口計劃生育合同和計生登記表（城區(qū)工程）、房屋建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施工程安全施工措施備案表及備案材料、房屋建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施工程安全文明施工措施費用支付計劃書。
二、工程竣工驗收階段。
1、建筑工程竣工消防驗收。市消防大隊，12個工作日。收件材料包括：〈建筑工程消防竣工驗收表》、建筑工程消防設(shè)計審核意見書、《建筑工程選用消防產(chǎn)品登記表》和產(chǎn)品符合市場準入制度的證明材料（如國家強制性產(chǎn)品認證證書、產(chǎn)品型式認可證書或型式檢驗報告等）、加蓋竣工圖章的工程竣工圖壹套及施工單位竣工說明、施工單位的施工記錄（包括隱蔽工程驗收記錄）、建設(shè)、設(shè)計和施工單位對建筑工程竣工的自驗合格證明文件，設(shè)有自動消防設(shè)施建筑工程申請消防驗收，還應(yīng)提交施工單位自動消防設(shè)施調(diào)試和試運行報告；有委托監(jiān)理單位監(jiān)理的，還應(yīng)當提交監(jiān)理單位監(jiān)理報告；工程建設(shè)過程中有變更消防設(shè)計的，建設(shè)單位還應(yīng)提交經(jīng)原審核機關(guān)同意變更設(shè)計的批準文件；
建設(shè)單位委托 *** 人辦理的，應(yīng)當提交 *** 人的身份證明和委托人簽署委托書。委托書應(yīng)當載明委托辦理事項和權(quán)限。
2、建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收。環(huán)保局監(jiān)督管理科，5個工作日。收件材料包括：建設(shè)單位報建項目竣工環(huán)境保護驗收的申請報告、環(huán)境保護執(zhí)行情況報告、有資質(zhì)單位編制《建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收監(jiān)測（調(diào)查）報告（表）》、建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收申請報告（表）、登記卡（含行業(yè)主管部門出具的預(yù)審意見）。
3、建設(shè)工程規(guī)劃驗收。規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)管理站，15個工作日。收件材料包括：授權(quán)委托書原件、《建設(shè)工程規(guī)劃驗收意見書》申請表（加蓋單位公章）、申請報告、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（復(fù)印件）、批準的施工圖（含批準變更的圖紙）及施工圖審查意見書、竣工地形修測圖三份（應(yīng)由有資質(zhì)測量單位測量并加蓋測圖章，市規(guī)劃區(qū)內(nèi)需附光盤一張）、加蓋竣工圖章的建施圖（建筑說明、平面圖、立圖、剖面圖）各三份。竣工圖章應(yīng)由該工程施工單位負責簽字、蓋章、其他提交的資料（如會議紀要等）。
4、防雷裝置竣工驗收。氣象局防雷中心，5個工作日。收件材料包括：防雷裝置竣工驗收申請書、防雷裝置設(shè)計核準書、防雷工程專業(yè)施工單位和人員的資質(zhì)證和資格證書、由防雷檢測中心出具的《防雷裝置檢測報告》、防雷裝置竣工圖等技術(shù)資料、防雷產(chǎn)品出廠合格證、安裝記錄和由國家認可此類產(chǎn)品測試機構(gòu)出具的測試報告。
5、建筑工程竣工驗收備案。建設(shè)局建工科，10個工作日。收件材料包括：征地實征界線紅線圖、設(shè)計變更通知書（包括樁基）、施工重大質(zhì)量事故處理記錄（指發(fā)生事故工程包括樁基）、樁基試驗報告（動測、取芯或靜載試驗）、砼（包括樁基）、砂漿抗壓強度報告表、原材料（鋼筋、水泥等）合格證及檢驗報告（包括樁基）、隱蔽工程驗收紀錄（包括水電工程）、沉降觀測記錄、勘察、設(shè)計單位工程竣工質(zhì)量檢查報告、監(jiān)理單位質(zhì)量評估報告（有監(jiān)理工程）、施工單位工程竣工驗收報告、房屋建筑工程質(zhì)量保修書、福建省房屋建筑工程竣工驗收報告、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表、工程竣工圖紙（建筑、結(jié)構(gòu)、水電、樁基竣工平面圖等）、建筑工程施工許可證、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告（違章工程為結(jié)構(gòu)安全性鑒定報告）、工程勘察成果及施工圖設(shè)計文件的審查批準書、工程使用功能試驗資料、地基、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程驗收記錄及檢測報告、規(guī)劃部門出具的認可文件或準許使用文件、消防部門出具的認可文件或準許使用文件、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件、人防部門出具的認可文件或準許使用文件（有人防要求工程）、福建省防雷設(shè)施驗收報告（有防雷設(shè)施要求工程）、工程款支付情況表。
三、房產(chǎn)證辦理。建設(shè)局房管所，20個工作日。收件材料包括：土地使用證原件， 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、建筑工程竣工驗收備案表、 營業(yè)執(zhí)照、房產(chǎn)測繪成果報告及圖紙。
土地增值稅清算的配套成本
給你一個清算實例
為了進一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作 *** ，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略。
案例一
北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算項目資料進行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內(nèi)容和格式進行了重點查驗后，同意“東園小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。
在公司提交的“東園小區(qū)”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：
—、整體項目情況簡介
1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。
2、該項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。
3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。
4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。
5、該項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。
6、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。
7、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。
二.取得收入情況說明
該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。
對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在 *** 房地產(chǎn)的收入中。
三、扣除項目情況說明
(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。
單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地［低］字X號地價繳款證明，“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施 *** 贈送的占地面積)。
該項目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元?
具體計算可采取以下兩種 *** ：
????1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元；
????2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。
(二)開發(fā)成本
經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,000元。其中：
(1)土地拆遷及補償費（青苗補償?shù)葹橹鳎?9,700,000元。(2)前期工程費：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費:290,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費：1,586,000元。(5)公共配套設(shè)施費：27，942，700元。(6)開發(fā)間接費:19,300,600元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格。)
分攤扣除金額計算過程為：
1、土地拆遷及補償費39,700,000元+前期工程費115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費1,586，000元+開發(fā)間接費19,300,600元=465,657,300元。
具體計算可采取以下兩種 *** ：
????465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；?
????465,657,300*80﹪=372,525,840元?
2、公共配套設(shè)施費:27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設(shè)施費用22,354,160元。
?27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用
該公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。
(四)繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加7,150,000元。
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為
????(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元
根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。
四、納稅情況詳細計算過程
該項目屬于既有普通標準住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計算增值額。
(一)普通標準住宅計算過程
1、出售普通標準住宅取得收入900,000,000元
普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪
扣除項目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元
增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元
增值額與扣除項目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=12.85﹪
該項目的普通標準住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。
(二)其他商品房計算過程
出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元
已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪
扣除項目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元
增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元
增值額與扣除項目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=99.38﹪?
適用稅率為40﹪
應(yīng)納土地增值稅為：
????(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元
已納土地增值稅為:5,000,000元
應(yīng)補繳土地增值稅為：
????92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元?
五、稅務(wù)機關(guān)審核情況
(一)對清稅資料的審核
稅務(wù)機關(guān)通過對納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進行核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對該清算項目審核確認情況如下：
(二)確定銷售收入1,430,000,000元
根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。
同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費用核算情況進行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。
根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。
(三)確認扣除項目金額
土地增值稅扣除項目確定時，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：
1、取得土地使用權(quán)時所支付的金額為362,560,000元
經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為:386,880,000元。
(1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。
(2)?首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費”的相關(guān)附表中列舉的明細項目內(nèi)容進行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。
其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項目成本財務(wù)報表及中介機構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問題。公式：
([前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費+290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費1,586,000元+開發(fā)間接費19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)
另外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。
(3)公共配套設(shè)施費用的審核
經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費內(nèi)容進行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設(shè)施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設(shè)施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14，354,160元。公式：
????17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元?
對于公共配套設(shè)施費用中的車庫費用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分攤扣除。
3、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核
《鑒證報告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費用是按率扣除計算的金額，由于稅務(wù)機關(guān)審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。
4、扣除與 *** 房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。
5、重新計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為
????(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元?。
經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元
(四)修正后的應(yīng)納稅款計算
1、普通標準住宅計算過程
經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核確認后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標準住宅的標準，可以享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。
出售住宅取得收入900,000,000元
普通標準住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪
扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元
增值額=900,000,000-789,691，500=110,308,500元
增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=13.97﹪
通過對出售的普通標準住宅部分的應(yīng)納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)兔征土地增值稅。
2、其他商品房計算過程
出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元
其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪
扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元
增值額=530,000，000-263，230，500=266,769,500元
增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪
適用稅率為50﹪
應(yīng)納土地增值稅為：
????(266,769,500*50﹪)-(263,?230,500*15﹪)=93,900,175元
已納土地增值稅為：5，000,000元
應(yīng)補繳土地增值稅為：88,900,175元
六、對東園小區(qū)項目審核后有關(guān)的附列情況：
(一)總建筑面積200,000平方米
(二)批準可銷售面積170,000平方米
(三)已出售面積160,000平方米
(四)取得收入1,430,000,000元
(五)本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。
1、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。
2、本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本386,880,000元。
3、本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用74,944,000元。
4、本次清算扣除與 *** 房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。
5、本次清算加計扣除金額為149,888,000元。
(六)本次清算每平方米允許分攤扣除的金額6580.76元。
中鐵隧道局路橋公司總部在哪？國營還是私營？
中鐵隧道集團（ CHINA RAILWAY TUNNEL GROUP ，縮寫 CTG ）是國內(nèi)隧道和地下工程領(lǐng)域更大一家集勘測設(shè)計、建筑施工、科研開發(fā)、機械修造四大功能為一體的企業(yè)集團，集團公司前身是 1978 年 10 月經(jīng)國務(wù)院批準組建的鐵道部隧道工程局，后更名為中鐵隧道工程局， 2001 年 5 月改制為中鐵隧道集團有限公司，總部位于河南洛陽，隸屬于中國鐵路工程集團有限公司。
集團現(xiàn)有 7 個主業(yè)子 ( 分 ) 公司， 1 個勘測設(shè)計院， 1 個科研所， 1 個制造公司，以及北京、南京、廣州、西安、成都、鄭州等 6 個片區(qū)指揮部，現(xiàn)有在建工程項目 200 多個，施工隊伍遍布全國各地。
全集團現(xiàn)有員工 15000 人，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 5800 人（高級職稱 400 人、中級職稱 1300 人），各類技術(shù)工人 8500 余人，其中中國工程院院士、國家勘測設(shè)計大師、國家級有突出貢獻專家各 1 人，享受國務(wù)院 *** 特殊津貼 12 人，有資質(zhì)項目經(jīng)理（建造師） 600 余名。集團公司注冊資本 5.09 億元，集團資產(chǎn)總額 70 億元，所有者權(quán)益 8.9 億元。股東中國鐵路工程集團有限公司是同時擁有世界企業(yè) 500 強、世界品牌 500 強兩項殊榮的 2 家中國企業(yè)之一，也是中國唯一一家進入世界雙 500 強的建筑企業(yè)。目前全集團保有大中型機械設(shè)備 3300 多臺，原值 15 億元，總功率 28 萬 KW ，技術(shù)裝備率 7.2 萬元 / 人，動力裝備率 27KW/ 人，現(xiàn)有 TBM 、盾構(gòu)機 23 臺，是國內(nèi)擁有盾構(gòu)、 TBM 門類最齊全、數(shù)量最多的施工企業(yè)，年隧道施工能力在 300 公里 以上。
集團主要經(jīng)營范圍和資質(zhì)包括：鐵路工程施工總承包特級；公路工程、市政公用工程、房屋建筑工程、機電設(shè)備安裝工程施工總承包壹級；土石方工程、隧道工程、橋梁工程、水工隧洞工程、公路路基工程、機電設(shè)備安裝工程、地基與基礎(chǔ)工程、爆破與拆除工程專業(yè)承包壹級，城市軌道交通工程專業(yè)承包資質(zhì)（不分級）；地質(zhì)災(zāi)害防治工程施工甲級；工程設(shè)計乙級（公路行業(yè)、人防、建筑）；工程勘察綜合類甲級；測繪資質(zhì)甲級；工程咨詢資格甲級、工程咨詢甲級；科研、設(shè)計及技術(shù)服務(wù)等。集團公司及主業(yè)子公司先后通過了 ISO9001 標準質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系和 GB/T28001 職業(yè)健康安全管理體系認證。
多年來，集團牢牢堅持技術(shù)研發(fā)戰(zhàn)略，致力于隧道與地下工程領(lǐng)域新技術(shù)、新工藝的研究、開發(fā)與運用，長期同德國、日本、英國、法國、瑞典、芬蘭、韓國等 10 余個國家和地區(qū)進行技術(shù)交流與合作，在該領(lǐng)域始終保持國內(nèi)領(lǐng)先地位和國際先進地位。率先在國內(nèi)引進、吸收并全面掌握了新奧法施工技術(shù)，尤其是在斷層破碎帶、軟弱圍巖、膨脹性圍巖、高地應(yīng)力、含煤瓦斯地層、涌水、巖溶、巖堆、流砂、黃土等復(fù)雜特殊地質(zhì)條件下的隧道和地下工程施工方面，有其精湛的工藝和獨到的技術(shù)。近幾年在運用大型先進設(shè)備施工技術(shù)方面取得突破，先后承建 TBM 、盾構(gòu)工程 20 項 100 公里 ，創(chuàng)造了 TBM 月掘進 750.6 米 、日掘進 41.3 米 ，盾構(gòu)月掘進 634.8 米、日掘進 30 米 的全國紀錄，達到國際先進水平。迄今，共有 335 項科研成果通過企業(yè)或省部級等科技主管部門評審、鑒定和驗收，其中具有國際領(lǐng)先水平 2 項，國際先進水平 31 項，國內(nèi)領(lǐng)先水平 61 項，國內(nèi)先進水平 50 項。獲國家科技進步獎 8 項（含特等獎 1 項）、獲“中聯(lián)重科杯”華廈建設(shè)科學(xué)技術(shù)獎 2 項、省部級科技進步獎 31 項。共創(chuàng)國家級工法 13 項、部級工法 40 項、企業(yè)級工法 95 項。先后完成了一大批科技含量高的國家重點工程建設(shè)任務(wù)。鐵路工程先后參加了東隴海、衡廣、大秦、侯月、寶成、京九、南昆、朔黃、西康、內(nèi)昆、株六、梅坎、神延、西安南京、渝懷、贛龍、青藏、蘭武、宜萬、大麗、洛湛、石太、武廣、合武、武康、襄渝、溫福、甬臺溫、廣深港、北京地下直徑線等鐵路干復(fù)線建設(shè)，建成各類隧道總延長 1500 余公里。鐵路工程已建成或參與建成的著名長大隧道有：國內(nèi)最長的鐵路雙線隧道衡廣復(fù)線大瑤山隧道（ 14.3 公里 ）、國內(nèi)最長的鐵路單線隧道蘭武二線烏鞘嶺隧道（ 20.5 公里 ）、國內(nèi)首次采用 TBM 掘進機修建的西安安康秦嶺特長隧道 ( 18.5 公里 ) 、國內(nèi)最長的巖溶隧道渝懷鐵路之一長隧圓梁山隧道（ 11.1 公里 ）、國內(nèi)最長的瓦斯隧道侯月鐵路之一長隧云臺山隧道（ 8.2 公里 ）。公路工程已建成或參與建成的著名長大隧道有：重慶石忠高速公路方斗山隧道（ 7.6 公里 ）、廣渝高速公路華鎣山隧道 ( 4.7 公里 ) 、國內(nèi)海拔更高的國道 317 線鷓鴣山隧道（ 4.4 公里 、海拔 4000 米 ）、川藏公路最長的二郎山隧道 ( 4.2 公里 ) 、西安漢中高速公路最長的秦嶺 1 號隧道 ( 5.7 公里 ) 等。城市地鐵先后建成了北京地鐵、上海地鐵、天津地鐵、南京地鐵、廣州地鐵、深圳地鐵等大量的車站和區(qū)間。
集團奉行“至精、至誠，更優(yōu)、更新”的企業(yè)精神，精心鍛造精品工程，先后榮獲國家建筑工程魯班獎 9 項，國家土木工程詹天佑大獎 8 項，國家優(yōu)質(zhì)工程金獎 2 項、銀獎 4 項，國家設(shè)計金獎 3 項、銀獎 1 項，省部級優(yōu)質(zhì)工程獎 27 項。先后獲得“全國用戶滿意施工企業(yè)”、“全國優(yōu)秀施工企業(yè)”、“中國優(yōu)秀企業(yè)”、“中國誠信單位”、“全國五一勞動獎狀”等榮譽。《人民日報》等新聞媒體贊譽中鐵隧道集團是“新時代的義勇軍”，黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人稱贊中隧人是“開路先鋒”、隧道和地下工程領(lǐng)域的“國家隊”。
房產(chǎn)測繪流程是怎樣的？
房產(chǎn)測繪流程如下：
開發(fā)前期設(shè)計測繪工作
測繪部門]提供的測繪地形圖是房地產(chǎn)設(shè)計開發(fā)工作順利進行的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選址申請時北京市東城區(qū)測繪人防資質(zhì)，必須向規(guī)劃部門提交經(jīng)過測繪部門修正的地形圖,然后按照工程項目建設(shè)的要求北京市東城區(qū)測繪人防資質(zhì)，進行房地產(chǎn)項目的設(shè)計和規(guī)劃。-般情況下，根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)的要求，房地產(chǎn)內(nèi)部的管線規(guī)劃和建設(shè)必須使用1: 500的比例尺地形圖，而區(qū)域整體規(guī)劃則應(yīng)該使用1: 200的比例尺地形圖。所以測繪人員必須在房地產(chǎn)項目開發(fā)前做好測繪與設(shè)計的相關(guān)工作，才能確保后期房地項目建設(shè)的順利進行。
施工前勘察定界測繪
施工企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中,必須嚴格的按照《地籍測繪規(guī)范》的要求，做好工程用地的規(guī)劃、測量以及施工方案的設(shè)計工作，同時確保工程用地審批資料的完整性與合理性。另外，由于工程項目建設(shè)的勘測工作主要包括了國有土地出讓與農(nóng)用土地的 *** 等各方面工作，所以工作人員必須嚴格的按照國家發(fā)展的基本目標與土地規(guī)劃要求，確保勘測定界的合法性與合理性,才能確保工程項目用地勘察定界工作的順利完成。
施工過程的測繪工作
建設(shè)部門]在完成房地產(chǎn)項目的選址意見書報批工作與規(guī)劃工作后，地質(zhì).勘察.測繪應(yīng)該及時的開展用地情況的檢查與規(guī)劃工作，并在相關(guān)審批工作結(jié)束后，,向施I企業(yè)頒發(fā)臨時建筑項目的規(guī)劃許可證書,為工程項目正式進入施工階段做好準備。房地產(chǎn)項目進入施工階段后，房產(chǎn)測繪部]應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的要求做好房產(chǎn)建筑平整度測繪、建筑放樣、相關(guān)管線道路等各方面的測量工作。在測繪工作完成后,根據(jù)建筑規(guī)劃的標準和要求,進行施工圖紙的設(shè)計工作，為房地產(chǎn)建設(shè)項目的施工提供準確的依據(jù)。
完整的房產(chǎn)測繪工作
房產(chǎn)測繪工作是一項政策性強、 技術(shù)要求高的專業(yè)化測繪工作，該工作主要包括了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量圖繪制、房產(chǎn)要素測量、面積測算、變更測量、成果驗收等各方面的工作。這就要求，工作人員在開展房地產(chǎn)測繪工作時，必須做好以下幾方面的工作：
首先,平面控制測量工作。只有切實做好平面控制測量工作,才能確保后期房地產(chǎn)項目施工的科學(xué)性與合理性。由于汽車，房產(chǎn)要素測量。房產(chǎn)要素測量主要指的是房屋建設(shè)用地與其他相關(guān)要素的測量工作,這一工作的開展為后續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)登記與產(chǎn)籍管理工作的開展提供了科學(xué)的依據(jù)。另外，由于成果驗收不僅是房產(chǎn)測繪工作的最后一項工作，更是確保房產(chǎn)質(zhì)量是否符合標準的關(guān)鍵，只有通過驗收合格之后的房屋,才能允許其售賣或交付使用。
竣工測繪和房產(chǎn)測繪工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須運，用科學(xué)合理的測繪 *** ,對房地產(chǎn)工程項目的施工圖、面積界定圖、放線圖、設(shè)計圖以及其他相關(guān)文件信息等進行準確的測繪和數(shù)據(jù)記錄工作,為后續(xù)工程項目的綜合驗收與城市地理數(shù)據(jù)庫的建設(shè)提供強有力的支持。房地產(chǎn)項目竣工后，房產(chǎn)測繪部門]必須及時的組織工程項目施工各方開展房地產(chǎn)項目的住宅面積、公共面積、綠地面積等的測繪工作，才能及時的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中是否存在違法違規(guī)的現(xiàn)象。
另外，房產(chǎn)測量工作完成后,房產(chǎn)測繪部門]必須按照實際的測繪數(shù)據(jù)繪制工程項目的竣工圖、房屋管線完工圖以及分間分層平面圖等,最后將相關(guān)圖紙交由規(guī)劃管理部門]開展驗收工作,才能確保房地產(chǎn)項目開發(fā)的合理性與合法性。
參考資料：房產(chǎn)測繪
