套內(nèi)面積怎么算 按套內(nèi)建筑面積買(mǎi)房關(guān)注50個(gè)問(wèn)題

您好！

A 關(guān)于涉及新《辦法》的相關(guān)解釋

1.為什么《辦法》要規(guī)定預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)？

主要是為了方便購(gòu)房人測(cè)量所購(gòu)房屋的面積，并確定所購(gòu)房屋的實(shí)際面積與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的面積大小是否相符及誤差率大小。在《辦法》頒布之前，我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定，商品房銷售可以按建筑面積計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，還可以按套（單元）計(jì)價(jià)。于是，許多開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品住宅時(shí)采用按建筑面積或按套（單元）計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，由于這兩種方式在檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付的房屋面積與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的面積是否相符時(shí)，購(gòu)房人都要無(wú)一例外的測(cè)量公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，而公用分?jǐn)偨ㄖ娣e又由于計(jì)算方式復(fù)雜、計(jì)算難度較大、費(fèi)用較高等原因而使得單個(gè)購(gòu)房人很難獨(dú)立完成，不利于切實(shí)保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。為改變這一狀況，《辦法》明確規(guī)定，預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。這樣，購(gòu)房人就可以繞開(kāi)公用分?jǐn)偨ㄖ娣e這一難題，能夠比較方便地測(cè)量所購(gòu)房屋的套內(nèi)建筑面積，并據(jù)此判斷開(kāi)發(fā)商是否侵犯了自身的合法權(quán)益。

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2.預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)是否會(huì)引起商品住宅價(jià)格的變動(dòng)？

預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)會(huì)引起商品住宅單價(jià)的變動(dòng)，即商品住宅單價(jià)會(huì)提高。但不一定會(huì)引起商品住宅總價(jià)的提高。因?yàn)橐蕴變?nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，開(kāi)發(fā)商會(huì)將公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的成本計(jì)入套內(nèi)建筑面積，從而提高商品住宅銷售單價(jià)，但同時(shí)，商品住宅的計(jì)價(jià)面積也不再包括公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，故而除開(kāi)發(fā)商有意抬高總房?jī)r(jià)外，購(gòu)房人實(shí)際負(fù)擔(dān)的總房?jī)r(jià)款并不會(huì)提高，基本上應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于以前的總房?jī)r(jià)。至于商品住宅單價(jià)上升的幅度是多少的問(wèn)題，除經(jīng)濟(jì)適用住房仍應(yīng)由 *** 限價(jià)外，其它商品住宅的單價(jià)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商根據(jù)成本及收益等進(jìn)行獨(dú)立核算、定價(jià)。

3.什么是套內(nèi)建筑面積？

按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第四條的規(guī)定，商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。即：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

4.套內(nèi)使用面積如何計(jì)算？

套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。按照建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，套內(nèi)使用面積的計(jì)算按房屋是否為住宅適用不同的計(jì)算規(guī)范。其中，住宅的套內(nèi)使用面積的計(jì)算 *** 為：①套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門(mén)內(nèi)面積的總和；②躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；③不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；④內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。住宅之外的其他建筑或?qū)Ｓ薪ㄖ變?nèi)使用面積的計(jì)算可參照住宅或按專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定進(jìn)行。

5.套內(nèi)墻體面積如何計(jì)算？

套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。其中，共用墻是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。非共用墻是指專為商品房所有人或使用人使用的墻體。按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的規(guī)定，商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算 *** 為：共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

6.陽(yáng)臺(tái)建筑面積如何計(jì)算？

按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中，封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；半挑半凹陽(yáng)臺(tái)的挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

7.商品房銷售可以按建筑面積計(jì)價(jià)嗎？

可以。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，商品房銷售的計(jì)價(jià)方式分為三種，分別是按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按套（單元）計(jì)價(jià)。所以，商品房銷售可以按建筑面積計(jì)價(jià)。但預(yù)售商品住宅的銷售除外，《北京市城市房地產(chǎn) *** 管理辦法》明確規(guī)定，預(yù)售商品住宅自2003年12月1日起應(yīng)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

8.什么是建筑面積？如何計(jì)算？

建筑面積是指外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m（含2.20m）的永久性建筑。國(guó)家對(duì)于建筑物建筑面積的計(jì)算有著嚴(yán)格的法律規(guī)定，比如，關(guān)于建筑物玻璃幕外墻墻體是否計(jì)算建筑面積的問(wèn)題，建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》明確規(guī)定，同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主體厚度計(jì)算；各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。即，建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。

9.以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房

進(jìn)行 *** 時(shí)是否也必須以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)？

不是。因?yàn)橐蕴變?nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房通俗地講就是指開(kāi)發(fā)商賣(mài)給普通購(gòu)房人的用于居住的商品房，而如果購(gòu)房人將該套住房進(jìn)行 *** ，那么該住房已經(jīng)變?yōu)槎址浚辉偈穷A(yù)售商品住宅，所以沒(méi)有必要執(zhí)行只有預(yù)售商品住宅才必須執(zhí)行的以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的政策。

10.以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的房屋如何換算成以建筑面積計(jì)價(jià)？

很簡(jiǎn)單，用房屋總價(jià)款除以房屋建筑面積就可以了。比如，一套套內(nèi)建筑面積為80平方米、建筑面積為100平方米的預(yù)售商品房總價(jià)為40萬(wàn)元，那么，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，它的銷售單價(jià)為每平方米5000元人民幣；按建筑面積計(jì)價(jià)，它的銷售單價(jià)為每平方米4000元人民幣。

11.預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)后，購(gòu)房人怎樣才能更好地保障自己的公用分?jǐn)偨ㄖ娣e部分的權(quán)利？

這個(gè)問(wèn)題比較難。因?yàn)橛捎诜N種原因，購(gòu)房人很難確切知道自己分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e數(shù)是否合理，也很難知道開(kāi)發(fā)商交付的房屋的公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是否違約；同時(shí)，購(gòu)房人也很難切實(shí)行使對(duì)公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)、使用的監(jiān)督管理權(quán)利，因?yàn)檫@部分權(quán)利按照我國(guó)目前的法律、法規(guī)應(yīng)當(dāng)是由所在社區(qū)的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)行使的，單個(gè)購(gòu)房人無(wú)法行使或決定。所以，預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)后，如何維護(hù)購(gòu)房人對(duì)公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的權(quán)利仍然是擺放在所有人面前的一個(gè)難題。

B 關(guān)于公攤面積

12.什么是公用建筑面積和分?jǐn)偣媒ㄖ娣e？

公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。

13.公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？

公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t有以下三點(diǎn)：①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。③用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩糠謹(jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

14.整幢樓的哪些公用面積可以分?jǐn)偅?/p>

整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇谩⒐查T(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

15.哪些建筑面積不應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積被分?jǐn)偟牟糠钟校孩賯}(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。②售房單位自營(yíng)、自用的房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

16.開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示哪些公攤情況？

在預(yù)售商品住宅之前和商品房竣工之后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示下列分?jǐn)偳闆r：①被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；②參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù) ；③不分?jǐn)偟墓灿貌课弧＿@里需要說(shuō)明的是，除法定情形外，開(kāi)發(fā)商兩次向購(gòu)房人兩次明示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致，否則，購(gòu)房人就可以依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

17.購(gòu)房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計(jì)算出來(lái)的？

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整幢樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。

18. 物業(yè)管理用房的分?jǐn)傆惺裁匆?guī)定？

為防止開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)以物業(yè)管理用房的名義侵占、使用小區(qū)房屋，提高購(gòu)房人分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，從而增加購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，我國(guó)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，新建小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房面積更高不得超過(guò)該棟樓建筑面積的6‰。

19．對(duì)于公用建筑面積部位的建設(shè)與使用，購(gòu)房人有無(wú)知情權(quán)？

當(dāng)然有。因?yàn)橘?gòu)房人購(gòu)房的商品房的面積由套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偨ㄖ娣e兩部分組成，套內(nèi)建筑面積歸購(gòu)房人個(gè)人所有、自己使用；公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整幢樓業(yè)主共同所有，購(gòu)房人根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。而且可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，通過(guò)選舉、參加業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式參與、決定商品房公用建筑面積部位的建設(shè)與使用。此外，《辦法》明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人明示公用分?jǐn)偛课坏墓δ芗熬唧w情況，這就以法律形式賦予了購(gòu)房人對(duì)商品房公用分?jǐn)偛课坏慕ㄔO(shè)與使用的知情權(quán)。

C 關(guān)于合同及其違約責(zé)任

20.預(yù)售商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)的，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生誤差時(shí)，應(yīng)當(dāng)怎樣追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任？

按照《辦法》規(guī)定，預(yù)售商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)的，預(yù)售合同載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生誤差時(shí)，應(yīng)按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：①建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；②建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，依照本辦法第四十七條之一款第二項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行；③建筑面積誤差比絕對(duì)值在3% 以內(nèi)（含3%）、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3% 的，購(gòu)房人有權(quán)退房。預(yù)購(gòu)人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)人提出書(shū)面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購(gòu)人已付房?jī)r(jià)款及其利息；購(gòu)房人不退房的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。

21.預(yù)售商品房按照套（單元）計(jì)價(jià)的，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定商品房的建筑面積與開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付房屋的建筑面積發(fā)生誤差，應(yīng)當(dāng)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任嗎？

按照《辦法》的規(guī)定，預(yù)售商品房按照套（單元）計(jì)價(jià)的，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)當(dāng)詳細(xì)約定商品房的套型、詳細(xì)尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。按照套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房實(shí)際交付時(shí)，房屋的套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸（建筑面積）在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價(jià)款不變。套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。

22.開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人公示的預(yù)測(cè)面積及公用分?jǐn)偳闆r是否有法律效力？

有。《辦法》規(guī)定，在預(yù)售商品住宅之前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人公示預(yù)售商品住宅的預(yù)測(cè)面積及公用建筑面積的分?jǐn)偳闆r。上述公示的某些內(nèi)容，比如預(yù)售商品住宅的建筑面積、套內(nèi)建筑面積等是寫(xiě)入《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，因而具有法律效力。對(duì)于沒(méi)有寫(xiě)入《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的公攤部位的情況，購(gòu)房人可通過(guò)與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充合同或合同附件的方式加以約定，使其成為與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》具有同等法律效力的合同條款。

23.按套內(nèi)建筑面積售房，是否需要修改合同條款？

現(xiàn)行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本中，已經(jīng)包括了按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的相關(guān)內(nèi)容。因此，按套內(nèi)面積售房，如果僅限于面積差異的處理、價(jià)格的計(jì)算這些問(wèn)題，現(xiàn)行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本的內(nèi)容可以不作太大的調(diào)整。

現(xiàn)在用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是北京市國(guó)土資源和房屋管理局監(jiān)制的示范文本。其中第四條預(yù)設(shè)了按照建筑面積計(jì)價(jià)、按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按套（單元）計(jì)價(jià)三種計(jì)價(jià)方式供選擇。今年12月1日后預(yù)售商品住宅的，直接選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)即可。相應(yīng)地，現(xiàn)在使用的合同標(biāo)準(zhǔn)文本中也有按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理原則的選項(xiàng)可供選擇。所以，12月1日以后預(yù)售的商品住宅，按照《北京市城市房地產(chǎn) *** 管理辦法》之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，而現(xiàn)在使用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》標(biāo)準(zhǔn)文本中有按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的相應(yīng)可供選擇項(xiàng)，故無(wú)需對(duì)現(xiàn)行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本的內(nèi)容作太大的調(diào)整。

24.按套內(nèi)建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現(xiàn)？

按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)售房，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》“附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明”仍是購(gòu)房合同不可缺少的一個(gè)組成部分。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》“附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明”（以下簡(jiǎn)稱“說(shuō)明”），在按建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，這一說(shuō)明至少有二個(gè)意義，一是能說(shuō)明分?jǐn)偟慕M成，與購(gòu)房總款有關(guān)；二是與產(chǎn)權(quán)登記 *** 有產(chǎn)權(quán)部分?jǐn)?shù)據(jù)有關(guān)。如改用套內(nèi)建筑面積價(jià)，對(duì)購(gòu)房總款的影響變得不是那么直接，但還是有關(guān)業(yè)主哪些部位擁有共有產(chǎn)權(quán)這個(gè)問(wèn)題。所以附件二仍是合同不可缺少的一個(gè)組成部分。

25.在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)增加哪些補(bǔ)充條款？

按照套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅，面積確認(rèn)及面積誤差處理都是以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)，這時(shí)客戶在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就公攤這一部分對(duì)開(kāi)發(fā)商有個(gè)約束。這里需要交待的是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，并不是說(shuō)公攤這部分就由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)了，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商會(huì)將用于公攤這部分的成本乃至利潤(rùn)分?jǐn)偟絾蝺r(jià)中，勢(shì)必會(huì)造成商品房單價(jià)數(shù)值上的增加，而購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有個(gè)心理價(jià)位，如果單價(jià)過(guò)高的話，勢(shì)必影響售房，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商為了降低成本，可能會(huì)盡可能地降低公攤部位的面積，而公攤?cè)绻^(guò)少的話，無(wú)疑是會(huì)影響居住品質(zhì)。最簡(jiǎn)單的，如樓梯過(guò)于狹窄，就會(huì)造成日常出入的不便，影響樓盤(pán)的品位。

26.在法律意義上，按套內(nèi)建筑面積銷售會(huì)產(chǎn)生哪些風(fēng)險(xiǎn)？購(gòu)房人該怎么規(guī)避？

凡事都是有利有弊的，按套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅也同樣存在弊端，最直接的可能是，因?yàn)檫^(guò)于注重商品房單價(jià)及自身所購(gòu)商品房本身的狀況而忽視公共部位與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成，結(jié)果交房后才發(fā)現(xiàn)許多不如意的地方，如門(mén)廳、電梯轎廂、樓梯過(guò)小過(guò)窄等情況而不適于居住等，這些是按套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅的風(fēng)險(xiǎn)所在。購(gòu)房人在買(mǎi)房時(shí)，如有可能要將出賣(mài)人關(guān)于這些方面的承諾寫(xiě)進(jìn)合同的補(bǔ)充條款中，這是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保證樓盤(pán)品位的 *** 之一。

27.購(gòu)房人是否有必要在合同附件中與開(kāi)發(fā)商約定公攤面積的大小和產(chǎn)權(quán)？

沒(méi)有必要在合同附件中與開(kāi)發(fā)商約定公攤面積的大小和產(chǎn)權(quán)。

之一，《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。”《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本第三條中需要分別填寫(xiě)該商品房合同約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋公攤建筑面積的數(shù)據(jù)。所以，無(wú)需再在附件中與開(kāi)發(fā)商約定公攤面積的大小。

第二，產(chǎn)權(quán)證中明確標(biāo)注有所購(gòu)房屋的建筑面積為多少，套內(nèi)建筑面積為多少，公共部位與公用房屋公攤建筑面積為多少。所以買(mǎi)受人無(wú)需再在附件中與開(kāi)發(fā)商約定公攤面積的產(chǎn)權(quán)。

28.按套內(nèi)面積銷售后，公攤面積的產(chǎn)權(quán)在法律上應(yīng)該如何界定？業(yè)主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權(quán)益？

分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。”按照此條規(guī)定，對(duì)于分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分買(mǎi)受人享有共有產(chǎn)權(quán)。按套內(nèi)建筑面積銷售和按建筑面積銷售，業(yè)主在公攤面積上享有同等的權(quán)益。

29.12月1日以前購(gòu)買(mǎi)的房屋，在轉(zhuǎn)手時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

《北京市城市房地產(chǎn) *** 管理辦法》中只是對(duì)預(yù)售商品住宅規(guī)定應(yīng)當(dāng)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，即符合這樣二個(gè)條件的情況下才屬應(yīng)當(dāng)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)：一是預(yù)售；二是商品住宅。對(duì)已購(gòu)商品房的 *** 并未規(guī)定必須按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，所以基本不產(chǎn)生影響。

30.在商品住宅按套內(nèi)建筑面積預(yù)售后，依據(jù)相關(guān)法規(guī)，建筑面積的計(jì)量方式是否存在變動(dòng)？

沒(méi)有。《商品房銷售管理辦法》第十八條第二款規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。”即建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。這兩個(gè)部分在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第三條中都需明確寫(xiě)明。而分?jǐn)偟墓灿?建筑面積是由附件二為依據(jù)得來(lái)的。

31.按套內(nèi)建筑面積買(mǎi)房后，按建筑面積收取物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的法律依據(jù)是什么？

物業(yè)管理費(fèi)用由很多部分組成，可以參照《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中最后有一條說(shuō)明“本標(biāo)準(zhǔn)中平方米系指建筑面積。”《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中也有說(shuō)明，其中的平方米指建筑面積。但這里尚需說(shuō)明的是有些收費(fèi)是以戶為單位計(jì)收的，只有以每平方米為單位計(jì)收的項(xiàng)目，才是以建筑面積來(lái)計(jì)收的。

D 關(guān)于測(cè)繪

32.為什么說(shuō)購(gòu)房人單獨(dú)請(qǐng)人測(cè)公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的可行性比較低？

購(gòu)房人自己請(qǐng)人測(cè)公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的可行性很低。原因有以下三點(diǎn)：①按照我國(guó)現(xiàn)有法律的規(guī)定，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的計(jì)算 *** 及程序非常復(fù)雜，購(gòu)房人如果想知道自己所購(gòu)的房屋的公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是多少，不僅要了解整棟建筑物的建筑面積、公用建筑面積及各套套內(nèi)建筑面積等數(shù)據(jù)，而且要了解整棟建筑物的某些組成部分是否被重復(fù)分?jǐn)偅謹(jǐn)偞螖?shù)是多少等情況。而要了解這些數(shù)據(jù)或情況，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)基本上是不可能的。②根據(jù)我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪法律、法規(guī)的規(guī)定，購(gòu)房人重新測(cè)繪時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納測(cè)繪費(fèi)用，但測(cè)繪費(fèi)用是以測(cè)繪面積為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取的，一般情況下，一幢商品房的建筑面積少則幾千平方米、多則上萬(wàn)平方米、甚至更多。對(duì)購(gòu)房人來(lái)講，這是一筆不小的支出。③由于沒(méi)有強(qiáng)制的行政及司法權(quán)利，開(kāi)發(fā)商及同幢樓的其他購(gòu)房人并無(wú)配合測(cè)繪的義務(wù)，所以，一旦出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商或其他購(gòu)房人不配合測(cè)繪的情況，購(gòu)房人即便有錢(qián)請(qǐng)人測(cè)公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，測(cè)繪行為最后也可能因?yàn)闊o(wú)法取得實(shí)際數(shù)據(jù)或資料而無(wú)果而終。

33.購(gòu)房人自己請(qǐng)人測(cè)的面積可以作為產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)嗎？

在開(kāi)發(fā)商無(wú)異議的情況下可以。根據(jù)京國(guó)土房管法[2003]531號(hào)《關(guān)于推進(jìn)商品房測(cè)繪市場(chǎng)化有關(guān)試行規(guī)定的通知》的規(guī)定，購(gòu)房人如果認(rèn)為開(kāi)發(fā)商出具的面積測(cè)繪數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，可以委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位對(duì)所購(gòu)房屋的面積進(jìn)行重新測(cè)繪，并將重新測(cè)繪成果告知開(kāi)發(fā)商，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人重新提供的測(cè)繪成果無(wú)異議，則買(mǎi)賣(mài)雙方可以直接按購(gòu)房人提供的測(cè)繪成果結(jié)算房?jī)r(jià)款，并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記；如果開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人出具的測(cè)繪成果有異議，那么，購(gòu)房人出具的測(cè)繪成果就不能直接用于產(chǎn)權(quán)登記。

34.購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)如何委托房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積測(cè)繪？

購(gòu)房人可在市房產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)大廳自行委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房產(chǎn)測(cè)繪單位為自己進(jìn)行面積測(cè)繪。委托時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)依法繳納測(cè)繪費(fèi)用，并與房產(chǎn)測(cè)繪單位就測(cè)繪事宜簽訂書(shū)面合同，合同應(yīng)當(dāng)包括測(cè)繪項(xiàng)目的基本情況、完成期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、成果質(zhì)量要求、爭(zhēng)議解決方式等內(nèi)容。

35.開(kāi)發(fā)商明示的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積有什么不同？

根據(jù)《辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品住宅之前及商品房竣工之后應(yīng)當(dāng)兩次向購(gòu)房人公示面積（包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e）測(cè)繪結(jié)果。這兩個(gè)階段的測(cè)繪結(jié)果的性質(zhì)具有很大的不同。前者是商品房項(xiàng)目預(yù)售面積的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙量算出來(lái)的；后者則是對(duì)已經(jīng)竣工、并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收完畢后的房屋的面積、位置等進(jìn)行實(shí)地測(cè)量的數(shù)據(jù)，是產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)。預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)與實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)是否相符及誤差率多少等是購(gòu)房人考察開(kāi)發(fā)商在面積問(wèn)題上是否違約的重要標(biāo)準(zhǔn)。

36.商品房測(cè)繪如何收費(fèi)？

商品房測(cè)繪單位承擔(dān)測(cè)繪項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按國(guó)家測(cè)繪局于2003年頒布的《測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，按照該規(guī)定，不同類型的商品房測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，其中，住宅用房按分戶圖進(jìn)行測(cè)繪的價(jià)格為1.36 元/ 平方米，寫(xiě)字樓的測(cè)繪價(jià)格為2.04元/平方米。

37.購(gòu)房人提供的測(cè)繪成果與開(kāi)發(fā)商提供的測(cè)繪成果發(fā)生矛盾怎么辦？

如果購(gòu)房人根據(jù)法定程序提供的測(cè)繪成果與開(kāi)發(fā)商提供的測(cè)繪成果發(fā)生矛盾，那么，購(gòu)房人可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，可以依法向人民法院提起訴訟或向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。在人民法院進(jìn)行審理或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁時(shí)，購(gòu)房人以己方的測(cè)繪成果作為支持己方請(qǐng)求的證據(jù)、開(kāi)發(fā)商不認(rèn)可的，購(gòu)房人可以和開(kāi)發(fā)商共同委托雙方認(rèn)可的有資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行重新測(cè)繪；無(wú)法共同委托的，人民法院可指定有資質(zhì)的測(cè)繪單位重新進(jìn)行測(cè)繪。重新測(cè)繪的測(cè)繪成果可以作為法院或仲裁機(jī)構(gòu)判決（裁決）的依據(jù)。

38.購(gòu)房人如何監(jiān)督測(cè)繪單位依法測(cè)繪？

我國(guó)目前法律尚未授予行政機(jī)關(guān)對(duì)測(cè)繪單位的測(cè)繪行為進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利。因此，測(cè)繪單位的測(cè)繪行為更多的要依靠委托人（購(gòu)房人或開(kāi)發(fā)商）的監(jiān)督來(lái)實(shí)現(xiàn)。《辦法》明確規(guī)定，測(cè)繪機(jī)構(gòu)要按國(guó)家和本市有關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行實(shí)測(cè)，并對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。以上規(guī)定是購(gòu)房人監(jiān)督測(cè)繪單位的重要法律依據(jù)。購(gòu)房人可以據(jù)此在與測(cè)繪單位簽訂的測(cè)繪合同中明確約定測(cè)繪數(shù)據(jù)發(fā)生誤差、測(cè)繪成果存在質(zhì)量問(wèn)題等事項(xiàng)的違約責(zé)任或賠償責(zé)任，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

39.哪些單位可以接受購(gòu)房人委托進(jìn)行面積測(cè)繪？

根據(jù)京國(guó)土房管法[2003]531號(hào)《關(guān)于推進(jìn)商品房測(cè)繪市場(chǎng)化有關(guān)試行規(guī)定的通知》的規(guī)定，以下26家測(cè)繪單位可以接受購(gòu)房人或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托進(jìn)行面積測(cè)繪，分別是：北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所、東城區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局測(cè)繪所、西城區(qū)房地產(chǎn)測(cè)繪所、崇文區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局測(cè)繪隊(duì)、宣武區(qū)房地產(chǎn)測(cè)繪所、朝陽(yáng)區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局測(cè)繪隊(duì)、海淀區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局測(cè)繪隊(duì)、豐臺(tái)區(qū)房屋經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中心測(cè)繪隊(duì)、石景山區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局測(cè)繪隊(duì)、順義區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局測(cè)繪所、通州區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局測(cè)繪所、大興區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局測(cè)繪所、(房山區(qū)）天地鴻圖測(cè)繪所、門(mén)頭溝區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局測(cè)繪所、懷柔區(qū)房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所、延慶縣房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所、密云縣房地產(chǎn)測(cè)繪所、平谷區(qū)房地產(chǎn)測(cè)繪所、北京華夏經(jīng)緯測(cè)繪技術(shù)有限公司、北京鼎春德正測(cè)繪中心、中興兆業(yè)房屋面積測(cè)繪公司、北京新興華安房地產(chǎn)工程測(cè)繪事務(wù)所、北京昌房房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)服務(wù)有限公司、北京京恒實(shí)測(cè)繪技術(shù)有限公司、北京首益佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中心、北京房屋面積計(jì)量站。

E 關(guān)于其他相關(guān)費(fèi)用

40.預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)后，購(gòu)房人應(yīng)繳納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)會(huì)發(fā)生變化嗎？

不會(huì)。按照《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法（試行）》及各地的物業(yè)管理實(shí)踐，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取是以建筑面積為單位進(jìn)行的。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行 *** 定價(jià)、 *** 指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。由此可以看出，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)額度不會(huì)因預(yù)售商品住宅以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)而發(fā)生變化，它只與購(gòu)房人所購(gòu)住宅的建筑面積和所在社區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。

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