來源：經濟觀察報

　　一直以來，上海豪宅市場領跑全國，如今大批量的豪宅被擺上貨架，透露了怎樣的信號呢？

　　作者：丁文婷

　　封圖：圖蟲創意

　　導讀

　　壹? ||2020年至今，上海3000萬元/套以上的二手頂豪成交中，翠湖天地成交量居于首位，被諸多滬上中介視為上海豪宅的“定海神針”。今年3月份，陳波明顯感覺到，翠湖天地掛牌量開始增多。

　　貳? ||一位仁恒河濱城業主告訴經濟觀察報，小區建造時間已經有15年左右，最近一些鄰居賣房與小區物業管理滑坡、業委會管理不規范有關。“不少業主因為 *** 不易，起了賣房念頭”。更新的“沖擊波”同樣吸引著豪宅業主們將手里的“老宅”出手。

　　叁??||??目前的業主掛牌有多種原因。除了“老換新”、“小換大”的改善置換需求，還有一部分打新業主在現有豪宅價格“滯漲”的情況下，準備賣房打新一手豪宅，這也是一種更高效的資金安置方式。

　　最近，上海豪宅中介陳波找回了一絲心理平衡。

　　陳波在新天地板塊從事豪宅中介工作已有7年，這份工作很重要的一項“業務能力”是把業主“捧上天”，想辦法不丟房源。但年初以來，板塊內豪宅掛牌量上升，他不再需要圍繞一個業主去做工作，無論中介還是看房者，選擇都多了起來。

　　陳波感慨，去年和前年，看房人來看房時，業主都是“朝南坐”，拋給中介一個價格，行不行？不行就換下一個。而現在，陳波的態度是“你要賣就賣，不賣就不賣，你不賣，還有別人”。

　　5月初，一張上海豪宅掛牌數量激增的截圖在網上流傳。一時間，豪宅拋售潮的猜測聲不斷。經濟觀察報記者走訪新天地、外灘、徐匯濱江、北外灘等多家豪宅中介了解到，多個板塊豪宅掛牌量較去年普遍明顯抬升。

　　一直以來，上海豪宅市場領跑全國，如今大批量的豪宅被擺上貨架，透露了怎樣的信號呢？

　　“定海神針”動了

　　黃浦區，作為幾乎公認的上海之一市中心，其核心區的新天地板塊，曾經引領了一波又一波大平層單價、總價新高。

　　作為與湯臣一品齊名的豪宅，翠湖天地就坐落在新天地板塊中。翠湖天地前有一片湖，叫“太平湖”，陽光燦爛時波光粼粼，因此也稱“翠湖”，翠湖天地便由此得名。

　　翠湖天地地處內環核心地段，北與淮海路商圈一路之隔，臨近新天地南北里，被歷史底蘊濃厚的石庫門建筑環繞。

　　從2003年之一期至今，翠湖天地經歷了20年建造，一直是上海豪宅市場上炙手可熱的項目，根據克而瑞統計，2020年至今，上海3000萬元/套以上的二手頂豪成交中，翠湖天地成交量居于首位，被諸多滬上中介視為上海豪宅的“定海神針”。

　　今年3月份，陳波明顯感覺到，翠湖天地掛牌量開始增多。截至目前，1-5期總掛牌量約有130套，掛牌率達到了7%——這個數字讓陳波感到有些吃驚，市場似乎進入了“不缺房子”的狀態。

　　最直觀的變化是，陳波現在能推薦的產品明顯變多，以前帶看時，不是缺這個戶型，就是少那個戶型，而現在，看房人想看什么類型的戶型，基本上都能滿足。

　　雖然成交量尚未出現 *** 動，但掛牌量上升帶動了看房人不斷“比價”，陳波介紹，現在翠湖天地二期的房子，同樣的兩房戶型，去年好的時候能賣到3200萬元-3300萬元，而現在連3000萬元都“站不上”，今年2月的成交普遍在2800萬元-2900萬元。“今年的成交價比去年掛牌價普遍降了10%左右。”陳波介紹，翠湖天地二期一套近300平方米的大戶型，去年下半年掛牌8300萬元，當時有看房人出到8100萬元，業主不愿意賣，“我們現在給這套房的評估價大概在7800萬元。”陳波稱，今年如果想賣房，必須得降價，因為看房人少，誠意出價的也少，“今年翠湖天地1-3期的帶看量，一個月平均少了40%”。

　　“新”波沖擊

　　陳波介紹，相較于2020年才交付的翠湖天地五期，翠湖天地1-3期的房齡都在十多年，甚至二十年，業主掛牌較多。

　　類似的情況也發生在虹口區內環北外灘板塊。一位豪宅中介告訴經濟觀察報，板塊內知名樓盤瑞虹新城的掛牌量總體比去年多了15%左右，主要集中在1-4期。

　　她介紹，瑞虹新城一期房齡已經有20年，去年7月份單價在11萬元/平方米左右，現在則跌破了10萬元/平方米。而樓齡較新的瑞虹新城5-8期掛牌量增長不明顯，且成交價格與去年比基本持平。

　　在徐匯濱江板塊做了10年豪宅中介的小徐發現，徐匯濱江板塊的6個豪宅項目，掛牌量比去年最多時都有明顯上升。一些房齡較老的樓盤中，不少業主委托小徐掛牌，希望能置換打新，“家里房票已經騰挪好了，就差資金到位了”。

　　作為上海的豪宅“新貴”，徐匯濱江毗鄰徐匯區黃浦江畔，匯聚了上海西岸金融城和上海國際傳媒港，不同于傳統市區核心地段，在藝術氛圍的營造上，徐匯濱江沿江還分布著龍美術館、西岸美術館等20多個文化藝術場館，尚海灣豪庭就坐落于徐匯濱江的核心地段。

　　小徐告訴經濟觀察報，尚海灣豪庭目前總掛牌量近80套，一期單價在15萬-16萬元/平方米，均價比去年市場好的時候降了5000-10000元/平方米。“現在很多業主都愿意談價格了，總價基本能談下來100多萬。”小徐所在門店4月份成交了一套尚海灣豪庭一期兩房，總價在2000萬元出頭，單價16.5萬元/平方米，此前同戶型類似樓層單價在17萬-18萬元/平方米。

　　雖然總價動輒3000萬元以上，但豪宅仍然面臨著許多問題，這促使著許多業主希望能改善居住環境。

　　小徐介紹，比如尚海灣一期在2007年建成，當時的設計理念與現在不同。入戶大堂氣派，但車位配比只有1:0.6，且不是人車分流。相比而言，去年交付的尚海灣二期次新房單價目前堅挺，單價維持在20萬元以上。

　　一位仁恒河濱城業主告訴經濟觀察報，小區建造時間已經有15年左右，最近一些鄰居賣房與小區物業管理滑坡、業委會管理不規范有關。“不少業主因為 *** 不易，起了賣房念頭”。

　　更新的“沖擊波”同樣吸引著豪宅業主們將手里的“老宅”出手。

　　之一太平戴維斯中國區住宅銷售部主管、高級董事唐華告訴經濟觀察報，在新房購房者中，有一定比例的購買需求來源于想置換掉手中房齡十幾年甚至二十年的豪宅。尤其經歷疫情，豪宅客戶對居住環境的要求更清晰明確，隨著時代的進步，以及新上海人的不斷增加，需求也在不斷升級。房齡老的房子居住條件升級的空間較為有限，僅靠維修和保養很難真正升級生活體驗。

　　唐華介紹：“在一二月份新房上市供應并不太明朗的時候，大家換房需求尚不明顯，但隨著3月份逐步有新盤要上市，尤其今年市中心入市新盤較多，準備換房的人也明顯增加了。”

　　根據中原地產研究院數據，2023年4月，上海2500萬元及以上高端房源供應共新增238套，主要來自徐匯濱江百匯園三期和三林前灘百合園項目，供應環比翻了5倍。

　　誰在賣房

　　過去幾年里，上海豪宅經歷了一輪持續性瘋長，有些豪宅項目價格較兩年前接近翻倍。

　　唐華介紹，雖然不同板塊、樓盤和樓層、品質、視野或特殊戶型都可以導致相同板塊樓盤不同單元價格差異較大，但從2022年上半年開始至今，豪宅整體成交價格上漲也超過10%，掛牌價的上漲更是遠超10%。由于價格漲幅與市場的承受度存在一定差距，去年底出現了二手房交易停滯現象，隨著今年新房逐漸入市，二手掛牌量也隨之抬升，為了能盡快置換出手中的購房資格和名額，也出現了一些愿意打折的業主，二手房豪宅成交價格逐漸理性回歸。

　　多位豪宅中介向經濟觀察報表示，目前的業主掛牌有多種原因。除了“老換新”、“小換大”的改善置換需求，還有一部分打新業主在現有豪宅價格“滯漲”的情況下，準備賣房打新一手豪宅，這也是一種更高效的資金安置方式。

　　不僅房齡較久的豪宅業主開始有所動作，一些交付僅兩三年的豪宅掛牌量也出現上漲。

　　外灘板塊一名連鎖豪宅中介告訴經濟觀察報，原本外灘“次新”豪宅業主十分惜售，但今年開始，外灘壹號院、海珀外灘的掛牌量從一兩套攀升到了四五套，“這些豪宅的總價較買入新房時幾乎翻倍，一些業主覺得最快的一波錢拿到了，準備離場”。

　　一個較往年格外突出的現象是，從去年下半年開始，很多的業主不再愿意做低合同價，而寧愿花更多的稅費，因為這些業主賣掉房子后，把現金帶到國外去需要做結匯，小徐感慨，“這種現象往年也有，但今年碰到的特別多”。

　　一位豪宅業內人士介紹，疫情常態化后，在今年年初，有部分早年間在國內置業的外籍人士選擇回來處理房產。他介紹，當年購買世茂濱江花園、國際麗都等高端樓盤的海外人士占比較大。

　　市場情緒傳導下，雖然豪宅成交量尚未出現太大變化，但上述豪宅業內人士觀察到，一些高端客戶看到掛牌量上升，已經不敢輕易下手。“怕自己買后，價格往下跌”。他預測，今年市中心豪宅新盤供應量較大，新房入圍分數逐漸下降，將進一步吸引部分二手客戶轉向新房市場，二手豪宅成交量可能會下行。

　　不僅是豪宅，上海市二手房市場掛牌量也顯著提升。一位機構人士透露，上海二手房市場掛牌量正處于高位震蕩階段，目前二手房新增掛牌量已經達到2015年—2016年的交易活躍時期。與此同時，上海二手房交易量已經出現下滑。據鏈家研究院監控數據顯示，上海4月份二手房成交1.8萬套，環比下降26%。

　　（文中陳波為化名）