土地流轉，是怎樣流程的
農村土地股份合作是指在家庭承包經營基礎上，農民群眾按照依法自愿有償的原則，以土地承包經營權入股聯合經營并共享收益的農業合作形式。十七屆三中全會提出：“在明確現有土地承包關系要保持穩定并長久不變的同時，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、 *** 、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營?！睂嵺`中，四川、重慶、浙江、江蘇等地已經積極開展試點工作，并形成了一定規模的發展。
以江蘇省為例，目前已經發展起來的農村土地股份合作社主具有以下特征：
入股方式有兩種：①僅以土地經營權入股。農戶將土地承包經營權入股，由合作社統一對外出租，取得的收益按股分配。由于只有土地股，土地承包經營權不需要折價。②以土地承包經營權折價后與資金、技術等生產要素共同參股。土地承包經營權作價的原則一般是按近三年的平均畝凈收益與剩余承包期的乘積。
土地入股范圍有兩類：①以行政村為范圍，以村或組為單位成立土地股份合作社，以村為單位組建的有的還在各組設立分社。②跨行政村組建土地股份合作社，即打破村、組界限組建合作社，吸收鄰近村農民土地入股。
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經營方式有三類：①合作社只發揮流轉中介的作用，不直接從事土地經營活動。合作社將土地全部委托給第三方經營，不從事具體的經營活動。②合作社自主經營部分土地。除了向外出租土地外，合作社自主經營或由成員承包經營部分土地。③土地股份合作社與合作社相結合。即參加土地股份合作社的部分成員又組建專業合作社，承包土地股份合作社的土地開展農業生產。
分紅方式有三類：①保底分紅。有的采取固定貨幣分紅，有的則以大米等實物計價分紅。②保底分紅與浮動分紅相結合。合作社設定每年每股保底分紅，在此基礎上，每年根據經營狀況每股再增加分紅若干。③保底分紅與二次盈余分配相結合。合作社在確定保底分紅的基礎上，根據合作社盈余情況再確定二次分配方案。
在指導合作社開展土地股份合作時，輔導員應注意以下事項：
一是確保運行規范。要注意引導農民參與到土地的流轉、經營和管理中來，避免由村組干部、理事長等一股獨大、一人主導的現象發生。成立土地股份合作社，應該是全體成員的共同決定，是否成立、如何經營、如何管理等重大事務，應當由全體成員共同表決。要注意只與合作社簽訂土地承包經營權流轉委托協議并不代表就已經加入了合作社，必須在工商部門登記后才是合作社成員。合作社章程中應當載明土地股份合作的方式、程序、利益分配方案、成員權益和風險等，全體成員均應知曉自己的權利義務。合作社與成員之間、與其他經營主體之間發生土地流轉事項時，均應當簽訂規范的合同。
二是入股土地轉包后的風險控制。農業規模經營的收益高，風險也高。合作社與承租者簽訂出租協議時，應當明確租金支付周期和方式，以避免承租者出現虧損無法支付租金為成員帶來的收益風險。合作社可以向承租者收取一定數額的保證金，為保護耕地質量不因承租者經營行為受到影響，還應當商定收取耕地質量保護費或者復耕費。
三是成員退社時土地承包經營權的處置。作為互助性經濟組織，成員的自由退出權是確保合作社運行效率的必要前提。出現成員退社時，是退還原承包地塊，還是面積相等的任何一塊土地，這些可能在現實中引起爭議的問題應當提前在章程中做出明確規定。
四是合作社破產清算時農村土地承包經營權的處理?，F階段農民的土地承包經營權仍然具有生活保障功能。對于入股的土地承包經營權，在破產清算時不能與其他股份一樣用于承擔清償責任，否則可能會造成農民失地。對于破產清算時入股土地承包經營權的處置辦法，應當充分尊重成員意見，在章程中作出明確規定。處置辦法應當以不破壞成員的土地承包經營權為原則。
五是二輪承包到期后土地股份合作社的存留。事實上，所有的土地股份合作社都存在二輪承包到期后的存留問題。屆時，已經存在的農業設施如何處理等問題需要合作社提前考慮并作制度安排。
六是入股土地被征用時的補償分配。從法律層面講，如果沒有特別約定，土地承包經營權入股后，農民因土地承包經營權而享有的占有、使用和收益的權利應當全部 *** 給土地股份合作社。實踐中，在土地股份合作社存續期間，如果某塊土地被征用，獲得的土地補償費等是由合作社統籌分配還是由原來的村集體經濟組織統籌分配，不同的合作社有不同的做法。建議合作社提前在有關方面做出約定，避免造成糾紛。
南京市集體土地登記辦法
之一章 總則之一條 為保護集體土地權利人的合法權益，加強集體土地權屬管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《江蘇省土地管理條例》、《江蘇省土地登記辦法》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法所稱集體土地登記，包括集體土地所有權、使用權和他項權利的登記。第三條 本辦法適用于本市行政區域范圍內的集體土地登記。
林地所有權和使用權的登記，依照《中華人民共和國森林法》的有關規定辦理。
集體土地承包經營權的登記，依照《中華人民共和國農村土地承包法》的有關規定辦理。第四條 市國土資源局主管全市集體土地登記工作。
區、縣土地行政管理部門負責組織實施轄區內集體土地登記工作。第五條 依法登記的集體土地所有權、使用權和他項權利受國家法律保護，任何單位和個人不得侵犯。第六條 集體土地權利人應當在規定的期限內如實辦理申請登記手續。
集體土地權利證書不得涂改。第二章 一般規定第七條 集體土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。
集體土地登記以宗地為基本單元。第八條 集體土地登記按下列程序實施：
（一）土地登記申請；
（二）地籍調查；
（三）權屬審核；
（四）公告；
（五）注冊登記；
（六）發放或變更土地權屬證書。
前款第（四）項規定僅適用于初始登記，公告時間不少于15日。第九條 集體土地所有權，由依法享有該集體土地所有權的集體經濟組織申請。沒有集體經濟組織的，由下列當事人申請登記：
（一）村民小組申請登記下列集體土地所有權：
1、土地家庭聯產承包中未打破村民小組界線的土地；
2、其他依法屬于村民小組農民集體所有的土地。
（二）村民委員會申請登記下列集體土地所有權：
1、原屬村內村民小組農民集體所有，在土地家庭聯產承包中已打破村民小組界線的土地；
2、村民小組農民集體同意歸村農民集體所有的土地；
3、不能證明屬于鄉、鎮（街道）或村民小組農民集體所有的土地；
4、其他依法屬于村農民集體所有的土地。
（三）鄉、鎮人民 *** （街道辦事處）申請登記下列集體土地所有權：
1、村與村民小組農民集體同意歸鄉、鎮（街道）農民集體所有的土地；
2、其他依法屬于鄉、鎮（街道）農民集體所有的土地。第十條 集體土地建設用地使用權由下列當事人申請登記：
（一）依法取得宅基地使用權的，由房屋所有權人或經批準的宅基地使用權人申請登記；
（二）依法取得企事業建設用地的，由使用人申請登記。
鄉及鄉以上 *** 統一管理的教育、水利、交通等公益事業、公共設施的集體土地建設用地，應當由主管部門統一申請登記；法律、法規明確規定由鄉、鎮人民 *** （街道辦事處）管理的，由鄉、鎮人民 *** （街道辦事處）申請登記。第十一條 集體土地他項權利，由依法享有該土地他項權利的當事人申請登記。第十二條 一個土地權利人擁有或使用兩宗或兩宗以上土地的，應當按宗地申請登記；兩個或兩個以上土地權利人共同擁有或使用同一宗地的，應當各自申請登記。第十三條 申請人可以委托 *** 人申請土地登記。
由 *** 人辦理申請登記的，應當向登記機關提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應當按照有關規定經過公證或者認證。第十四條 集體土地權屬調查由土地行政主管部門組織實施。
土地行政主管部門在權屬調查中應當公告或書面通知有關土地所有權人和使用權人到場指界。第十五條 被調查的土地權屬界線所涉及的土地所有人、使用人，應當按照公告或指界通知書規定的時間、地點派指界人到場指界。經雙方認定的界線，雙方指界人應當在土地權屬調查表上簽字蓋章。
農民集體所有土地的指界人由該農民集體依法推舉產生，并由村民委員會出具證明，鄉、鎮（街道）農民集體所有的土地由鄉、鎮人民 *** （街道辦事處）出具證明。第十六條 一方指界人未在規定時間出席指界，其宗地界線以另一方所指界線確定。土地權屬調查機構將確界結果以書面形式送達違約缺席者。缺席者如有異議，可在15日內提出重新劃界申請，并由申請人負擔重新劃界的全部費用，逾期不申請或申請后又缺席的，視同對確定的界線無異議。
指界人未能出具有關證明或無正當理由拒絕在土地權屬調查表上簽字蓋章的，視同缺席指界。
集體土地權屬界線和土地利用狀況測繪由取得地籍測繪資質的機構承擔。
土地流轉都需要什么手續
如果不是 *** ，只要流轉雙方達成協議并實際履行協議就可以了，如果是 *** ，則在雙方達成協議后還要經過發包方同意才行。如果是 *** 、互換，雙方還可以要求辦理農村土地承包經營權證書的變更登記。
土地經營權流轉的要求有哪些
法律分析：通過家庭承包取得的土地承包經營權可以流轉，但是有以下限制：1、不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途、流轉的期限不得超過承包期的剩余期限3、受讓方須有農業經營能力、在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權、當事人雙方應當簽訂書面合同、采取 *** 方式流轉的，應當經發包方同意取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：(一)平等協商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉二)不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途三)流轉的期限不得超過承包期的剩余期限四)受讓方須有農業經營能力五)在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。
法律依據：《中華人民共和國農村土地承包法》
第三十八條 土地經營權流轉應當遵循以下原則：（一）依法、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙土地經營權流轉（二）不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途，不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境（三）流轉期限不得超過承包期的剩余期限（四）受讓方須有農業經營能力或者資質（五）在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。
第三十九條 土地經營權流轉的價款，應當由當事人雙方協商確定。流轉的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。
南京市測繪地理信息管理辦法
之一章 總 則之一條 為了加強測繪地理信息管理，促進測繪地理信息事業發展，保障測繪地理信息事業為經濟建設、國防建設、城鄉建設和社會發展服務，根據《中華人民共和國測繪法》、《江蘇省測繪條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條 本市行政區域內測繪地理信息活動及其監督管理適用本辦法。
軍事測繪按照有關法律、法規的規定執行。第三條 市測繪地理信息主管部門負責本市測繪地理信息工作的監督管理。
江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區（以下稱區）測繪地理信息主管部門按照規定的職責，負責轄區內的測繪地理信息監督管理工作，并接受市測繪地理信息主管部門的指導。
住房和城鄉建設、國土資源、水利、交通運輸等部門按照職責分工，負責本部門有關的測繪地理信息工作，并接受測繪地理信息主管部門的業務指導。
發展和改革、財政、質量技術監督、工商、民政、價格、公安、國家安全、新聞出版、保密、教育等部門按照各自職責，做好測繪地理信息管理相關工作。第四條 市、區人民 *** 加強對測繪地理信息工作的領導，將測繪地理信息事業納入國民經濟和社會發展規劃，基礎測繪經費列入本級財政預算。第五條 鼓勵測繪地理信息的科技創新，鼓勵使用先進的技術和設備，提高測繪地理信息的技術水平。對在測繪地理信息科技進步中做出重要貢獻的單位和個人，由市、區人民 *** 或者測繪地理信息主管部門給予表彰和獎勵。第六條 從事測繪地理信息活動應當遵守保密法律、法規的規定，采取必要的保密措施，保障測繪地理信息成果的安全。第二章 測繪基準和規范第七條 在本市從事測繪地理信息活動，應當采用省測繪地理信息主管部門指定的國家測繪系統或者經國務院測繪地理信息主管部門批準的南京市相對獨立平面坐標系統。
基礎測繪應當采用南京市相對獨立平面坐標系統和吳淞高程基準。第八條 在本市從事測繪地理信息活動，應當執行國家、行業、地方相關標準和國家、省、市有關主管部門制定的測繪地理信息技術規范。
市測繪地理信息主管部門應當會同標準化行政主管部門制定本市測繪地理信息技術規范。
基礎測繪應當執行市測繪地理信息主管部門制定的基礎測繪技術規范。第九條 測繪地理信息主管部門應當加強對本地區建立相對獨立平面坐標系統和高程系統的監督管理。
市測繪地理信息主管部門負責確定本市基礎測繪相對獨立坐標系統與國家其他坐標系統之間的轉換關系，可以委托具有相應資質的測繪單位實施基礎測繪成果的坐標轉換技術工作。住房和城鄉建設、國土資源、水利、交通運輸等部門應當按照本系統測繪地理信息工作的要求，負責本部門測繪成果的坐標轉化工作。第十條 住房和城鄉建設、國土資源、水利、交通運輸和其他領域的工程測量活動，應當按照國家有關工程測量技術規范進行，并接受測繪地理信息主管部門的監督管理。
鋪設各類地下管線、建設各類工程應當及時進行地下管線測量、竣工測量。住房和城鄉建設行政主管部門對市政工程測量工作予以指導和管理。第三章 基礎測繪第十一條 基礎測繪屬于公益性事業，實行分級管理，其成果歸本級 *** 所有。
未經測繪地理信息主管部門同意，任何單位和個人不得擅自組織實施基礎測繪項目。第十二條 市測繪地理信息主管部門負責組織實施下列基礎測繪工作：
（一）全市統一的平面控制網、高程控制網和空間定位網的建立、復測與維護；
（二）本市行政區域內基礎航空攝影和基礎遙感資料的獲??；
（三）市級1∶500、1∶1000、1∶2000基本比例尺地形圖、影像圖及其數字化產品的測制和更新；
（四）市級公共區域內地下管線空間信息的普查、整理和補測；
（五）市級基礎地理空間框架公共平臺及空間框架數據的建設與維護；
（六）市級地理國情監測；
（七）市級基礎地理底圖與行政區域圖的編制；
（八）國務院、省、市測繪地理信息主管部門確定的其他基礎測繪事項。第十三條 區測繪地理信息主管部門負責組織實施下列基礎測繪工作：
（一）本行政區域內四等以下平面和高程控制網的建立和復測；
（二）本行政區域內1∶500、1∶1000、1∶2000基本比例尺地圖、影像圖及其數字化產品的測制和更新；
（三）本區公共區域內地下管線空間信息的普查、整理和補測；
（四）本行政區域內基礎地理空間框架公共平臺及空間框架數據的建設和維護；
（五）本行政區域內基礎地理底圖和行政區域圖的編制；
（六）本行政區域內地理國情監測；
（七）市測繪地理信息主管部門、區人民 *** 確定的其他基礎測繪項目。
