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房產測量一棟房屋怎么分戶,有公用墻,測繪方面的
共用墻按墻中線分,外墻中線外的面積算公攤。各地的房產測繪細節有所不用,可以參照當地房產測量規范。
房產測繪架空層幢共的外半墻怎么處理
房屋面積測繪標準規則
在最新房產測量規范 的《房屋面積測繪規范》中房產測量規范 ,匯總了各類型的房屋面積測繪如何計算的問題。包括陽臺、空中花園、花臺、飄窗、公共通道、走廊、斜面建筑等類型均有計算規范。
房屋面積測繪:陽臺
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1 不封閉陽臺的上蓋房產測量規范 ,位于不封閉陽臺所在層起兩層以外的視為無上蓋:上蓋鏤空的視為無上蓋;飄窗、空調位、花池等底板不視為有效上蓋。
2 封閉陽臺的上蓋均為有效上蓋。
3 未完全被有效上蓋遮蓋的不封閉陽臺,按其圍護結構內上蓋水平投影面積的一半計算。
4 用玻璃、鋼(鐵)欄等作為不封閉陽臺圍護結構的形式及其邊長計算范圍,如圖2、圖3所示。
房屋面積測繪:斜面建筑
斜面建筑的建筑面積以層高大于2.20 m的區域范圍在樓面上的水平投影計算。如圖, 投影邊長X可按公式(2)計算。
房屋面積測繪:剪力墻與柱
剪力墻與柱面積計算的區分如下:
a)剪力墻與柱按單向劃分, 分別按剪力墻或矩形柱計算;
b)單向尺寸小于等于1. 50 m的按柱計算,大于1. 50 m的按墻計算。
剪力墻與柱面積計算的區分如圖所示。
房屋面積測繪:不同材質組合的圍護體
1 同一面外墻,上部是玻璃下部是墻體的組合形式的圍護,其墻體厚度按以下確定:
1)當下部墻體高度小于或等于0.80m的視上部的玻璃為主要圍護物,邊長測量至玻璃(含玻璃厚度),玻璃厚度不需作扣除外半墻的處理;
2)當下部墻體高度大于0.80m的,視墻體為主要圍護物,邊長測量至墻體外緣,并按墻體厚度作扣除外半墻的處理。
2 有1列項所述形式的房屋內部共有墻的墻中線繪制 *** 可參照處理。墻與玻璃組合圍護的邊長計算范圍如圖所示;
3 以玻璃作為填充墻性質外墻的,無論是否有玻璃肋,均視為無墻厚,無需作扣除外半墻處理。
房屋面積測繪:架空層范圍部分外墻段
1 架空層計算建筑面積時,按柱的外圍水平投影計算,架空層視為無外墻;如有部分外墻段的架空層,從架空層定性整體考慮,其外墻段不作扣除外半墻處理,如圖的外墻段(1)所示;位于架空層,但不屬于架空層性質的公設( 圖示電房),其外墻需作扣除外半墻的處理,如圖的外墻段(2)所示;
2 房屋局部架空部分參照架空層,架空部分視為無外墻。
參考資料:不動產測繪
房產測量規范是怎么規定的
3、 房產面積測算
3·1 一般規定
3·1·1 房產面積測算房產測量規范 的內容
面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類房產測量規范 ,其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。
3·1·2 房屋的建筑面積
房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積房產測量規范 ,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等房產測量規范 ,且具備有上蓋,結構牢固,層高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。
3·1·3 房屋的使用面積
房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積,按房屋的內墻面水平投影計算。
3·1·4 房屋的產權面積
房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。
3·1·5 房屋的共有建筑面積
房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。
3·1·6 面積測算的要求
各類面積測算必須獨立測算兩次,其較差應在規定的限差以內,取中數作為最后結果。
量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位,取至0.01㎡。
3·2 房屋建筑面積測算的有關規定
3·2·1 計算全部建筑面積的范圍
a) 永久性結構的單層房屋,按一層計算建筑面積房產測量規范 ;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 b) 房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計算建筑面積。
c)穿過房屋的通道,房屋內的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分,層高在2.20M以上的,按其水平投影面積計算。
d) 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
e)房屋在天面上,屬永久性建筑,層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面只計算。
f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算
g)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算
a) 與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算
b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影面積計算
c) 地下室、半地下室及其相應出入口,層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算
d) 有柱或有圍護結構的門廊、門斗,按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
e) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計算。
f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
g) 依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結構的,按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。
h) 有伸縮縫的房屋,若其與室內相通的,伸縮縫計算建筑面積。
3.2.2 計算一半建筑面積的范圍
a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算。
c)未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算。
3.2.3 不計算建筑面積的范圍
a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。
b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。
d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。
e) 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。
i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
j) 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。武昌律師網頁鏈接
房地產測量規范
各地房管處都有這方面的規范。各地的可能不一致房產測量規范 ,請注意!
南京市房產面積測算規則
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2007-01-04
之一章 總 則
之一條 測算依據
為加強房產測量規范 我市房產測繪管理,規范房產面積測算工作,保護當事人的合法權益,根據建設部、國家測繪局《房產測繪管理辦法》等有關法律法規、國家標準《房產測量規范》(GB/T17986-2000)及國家有關技術標準,結合我市實際,制定本規則。
第二條 適用范圍
本規則適用于本市行政區域內房產面積測算。
第三條 本規則所稱房屋面積的測算系指房屋水平投影面積的測算,即房屋建筑面積的測算,包括房屋套內建筑面積、共有建筑面積等的測算。
第二章 一般規則
第四條 房屋測量的基本原則
房屋以幢為單位進行測量,測量點位可以是分隔墻、柱、或界釘等界址點。
第五條 計算房屋面積的基本條件
結構牢固;具備有上蓋(不包含檐口);有圍護結構或柱;層高2.20米以上。
第六條 房屋的建筑面積
房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。
第七條 房屋面積測算的精度要求
房屋面積測算的精度,按《房產測量規范》二級精度的標準執行房產測量規范 :
限 差 :0.04√s + 0.002s
中誤差 :0.02√s + 0.001s
式中:s為房屋建筑面積,單位為平方米。
房屋邊長丈量以米為單位,丈量結果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位,計算結果取位至 0.01 平方米。
第八條 測量工具
房屋測量應使用相對誤差小于1/800的儀器和工具。
第九條 房屋總層數與所在層次
房屋層高全部在2.20米以上的層面計算層數。自然層數是指按規劃核準的室內地坪±0以上的層數,±0以下為地下層數。房屋總層數為房屋自然層數與地下層數之和。
所在層次是指產權人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負數表示。
假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓以及突出屋面的設備間、水箱間等不計層數。
第三章 房屋建筑面積的測算
第十條 計算全部建筑面積的范圍
(一) 單層房屋按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
(二) 房屋內的夾層、插層、技術層、轉換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。
(三) 穿過房屋的通道,房屋內的門廳、大廳,均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分,層高在2.20米以上的部位,按其水平投影計算建筑面積。
(四) 樓梯間、電梯(觀光梯)井、管道井、通風井、提物井、垃圾道等均計入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風井等,層高在2.20米以上的按一層計算建筑面積。
(五) 各種類型的樓梯,按其對應的空間部位計算建筑面積。
(六) 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機房等層高在2.20米以上的部位。
(七) 斜面結構房屋及平頂房屋,按其凈高在2.10米以上的部位計算建筑面積。
(八) 挑樓按其外圍水平投影計算建筑面積。
(九) 嵌入主墻體內的設備部位,按主墻體外圍水平投影計算建筑面積。
(十) 全封閉的室外樓梯,按各層水平投影計算建筑面積。
(十一) 房屋主墻體投影范圍內的走廊、架空部位,按其外圍水平投影計算建筑面積。
(十二) 房屋主墻體外,與房屋相連的封閉走廊、門廊,按其外圍水平投影計算建筑面積。
(十三) 房屋間封閉的架空通廊,按其外圍水平投影計算建筑面積。
(十四) 地下室、半地下室及其相應出入口,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影計算建筑面積。
(十五) 幕墻等作為房屋圍護結構的,按其外圍水平投影計算建筑面積;同一樓層外墻既有主墻,又有幕墻的,以主墻為準計算建筑面積,墻厚按主墻體厚度計算。
(十六) 有柱或圍護結構、不完全封閉的車庫、倉儲等專用房屋。
(十七) 依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層、有圍護結構的,其凈高在2.10米以上的部位。
(十八) 與室內相通的伸縮縫、沉降縫,能正常利用的部位。
(十九) 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。
(二十) 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋,凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜,超出底板外沿的,以底板與圍護結構相接處的外圍水平投影計算建筑面積。
(二十一) 房屋外墻外側的保溫隔熱層。
(二十二)其它有與以上情況類似的,參照執行。
第十一條 計算一半建筑面積的范圍
(一) 房屋主墻體外,與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門廊,按其上蓋水平投影面積的一半計算。
(二) 獨立柱、單排柱的建筑物,按其上蓋水平投影面積的一半計算。
(三) 陽臺(無論是否封閉)、有圍護結構未封閉的走廊、挑廊,均按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
(四) 不封閉的架空通廊,按其上蓋與圍護結構外圍水平投影重疊部分面積的一半計算
(五) 不封閉的室外樓梯,按各層水平投影面積的一半計算。
(六) 其它有與以上情況類似的,參照執行。
第十二條 不計算建筑面積的范圍
(一) 層高在2.20米以下的房屋。
(二) 突出房屋墻面的柱、梁等構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。
(三) 房屋之間無上蓋的架空通廊。
(四) 房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池、水箱。
(五) 作為公共道路街巷通行的騎樓、過街樓下的底層。
(六) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
(七) 活動房屋、臨時房屋。
(八) 獨立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線。
(九) 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。
(十) 與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。
(十一) 本層無頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽臺、走廊、挑廊。
(十二) 飄窗。
(十三) 設計上與陽臺相連且位置、尺寸明確的設備部位。
(十四) 已計算建筑面積的樓梯下方空間。
(十五) 屋面上有頂蓋但無圍護結構的觀景建筑設施。
(十六) 其它有與以上情況類似的,參照執行。
第四章 房屋共有建筑面積的計算與分攤
第十三條 共有面積分攤應遵循的原則
共有面積按相關單元房屋的建筑面積比例進行分攤。當事人之間就共有共用部位的歸屬有約定的,從其約定。
第十四條 共有面積按比例分攤的計算公式
δSi=K?Si
∑δSi
K = ———
∑Si
式中:K—為共有面積的分攤系數(取位至小數點后6位數);
Si—為參加分攤的各單元套內建筑面積,平方米;
δSi—為各單元參加分攤所得的分攤面積,平方米;
∑δSi—為需要分攤的共有面積總和,平方米;
∑Si—為參加分攤的各單元套內建筑面積總和,平方米。
第十五條 房屋的套內建筑面積
房屋的套內建筑面積由房屋套內使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成。
(一) 房屋套內使用面積系指房屋套內全部可供使用的空間面積。不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井等均計入使用面積,內墻面裝飾厚度計入使用面積。
(二) 房屋的套內墻體面積是指套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體(柱),按水平投影面積全部計入套內墻體面積。
(三) 套內陽臺建筑面積指套內各陽臺建筑面積之和,均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。
相鄰套型間貫通的類似陽臺的部位,按套間分隔墻劃分后計入各相關套內面積。
第十六條 可計入分攤面積的共有共用部位
位于幢內且只為本幢服務的共有共用部位可計入分攤面積。其中電梯井及機房、樓梯間、管道井、通風井、垃圾道、公共門廳、公共過道、變電室(配電房)、設備層(間)、水泵房、水箱間、消防監控室、消防樓梯(通道)、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機房、空調機房、衛生間、開水間、電表間、信報間、值班警衛室、管理用房等以水平投影面積計算。套與共有部位之間的分隔墻、外墻(包括山墻)水平投影面積的一半計入分攤面積。
第十七條 不計入分攤面積的共有共用部位
(一) 規劃核準圖上標注的自行車庫。
(二) 規劃核準圖上標注的底層架空層。
(三) 規劃核準圖上標注的避難層(間)。
(四) 規劃核準圖上標注的為多幢或小區共用的設備用房。
(五) 房地產開發企業等建設單位按規定或約定應當無償移交給全體業主的物業管理用房。
(六) 規劃配建總量15%的室內機動車停車位。
(七) 為裙房上塔樓服務的室外樓梯。
(八) 建在幢外為本幢服務的配套設施用房。
(九) 只為某一功能區服務的樓梯間、電梯間、管道井等,其位于垂直穿越其他功能區的范圍。
(十) 商業、辦公用房的底層房屋外不封閉的廊道、門廊。
(十一) 規劃設計為層高2.20米以下的架空層中的樓梯間、門廳等共用部位。
(十二) 開發建設單位承諾歸全體業主共有的房屋。
(十三) 其它類似以上情況的共有共用部位。
第十八條 不計入共有建筑面積的附屬房屋
(一) 可以銷售的專用車庫、車位。
(二) 規劃部門核準的經營性用房。
(三) 幼兒園、學校、會所(館)、社區服務用房、醫院、農貿市場。
(四) 作為人防工程的地下室。
(五) 其它類似以上情況的附屬房屋。
第十九條 共有共用建筑面積的分攤類別
(一) 幢分攤的共有共用建筑面積
是指幢內為整幢房屋服務的共有共用部位的建筑面積。
(二) 功能區分攤的共有共用建筑面積
是指幢內專為功能區服務的共有共用部位的建筑面積。
(三) 層分攤的共有共用建筑面積
是指房屋各層次內,為本層服務的共有共用部位的建筑面積。
第二十條 住宅樓共有建筑面積的分攤 ***
(一)幢內各單元有不同設計功能的,可按功能分別設立分攤系數。
(二)單身公寓按層設計具有層分攤的共有共用部位時,按層設立分攤系數。
(三)設計為連家店的住宅樓,按住宅樓的計算 *** 計算建筑面積。
第二十一條 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤 ***
首先根據設計功能,將多功能綜合樓中計入房屋分攤面積的共有建筑面積,按幢、功能區、層劃分為三個分攤類別,然后按此三個類別依次分攤。同一功能區內可根據設計使用狀況的不同,分別設立分攤系數。
第二十二條 多功能綜合樓功能區劃分依據
多功能綜合樓的功能區劃分以規劃設計為依據,其共有共用部位的使用功能以規劃核準標注為準。
第二十三條 地下室相通的多幢房屋共有建筑面積的分攤 ***
地下室相通地面上獨立的兩幢以上房屋,以規劃室內地坪±0劃分為地上和地下兩部分,地上部分分幢計算房屋建筑面積,地下層單獨計算房屋建筑面積。地下層內為地上部分服務的共用部位不予分攤。
第二十四條 斜面結構房屋的共用面積分攤
設計為斜屋面結構的房屋,其室內凈高在2.10米以上部位為套內面積,該面積參與共有建筑面積的分攤。
第二十五條 地下室車位的面積計算與分攤
地下室車位按套內面積計算,只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務的共有共用部位的分攤。
第二十六條 參與分攤共用面積的其他部位
一幢房屋內的地下室、避難層(間)、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場(庫)、會所(館)、物業管理用房以及設計中未標明用途的各獨立單元等作為套內面積,參與共用面積的分攤。
為多幢服務的變配電所(房)、生活水池、消防水池、水泵房等設備用房作為套內面積,只參與外墻體投影面積一半的分攤。
第五章 附 則
第二十七條 本規則所稱“以上”包括本數,“以下”不包括本數。
第二十八條 各縣的房屋面積測算,可參照本規則執行。
第二十九條 本規則施行前已取得《商品房預銷售許可證》的開發項目及其他各類已批準建設的房屋仍按原規則執行。
第三十條 本規則由南京市房產管理局負責解釋。
第三十一條 本規則自公布之日起施行。
房地產知識庫-房產測繪類知識
房地產知識庫-房產測繪類知識
140、商品房銷售時,以什么計量單位作為計價方式?
答:商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建筑面積計價。
141、商品房的計價方式是否可以自由選擇?
答:從2002年10月1日起,商品房的計價方式只能選擇按套(總價)計價或按套內建筑面積計價。
142、商品房建筑面積如何計算?
答:商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內建筑面積部分為獨立產權,分攤的共有建筑面積部分為共有產權,買受人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。
143、何謂“預售面積”和“竣工面積”?它們有何區別?
答:預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產建筑面積,它只供房地產預售時使用;竣工面積是指房地產竣工后實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積,它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據。
144、有些房地產的竣工面積與預售面積不一致,其原因主要有哪些?
答:其產生的原因大致可概括為:(1)建筑物的某部分改變設計;(2)施工過程中,建筑物的某部分未按原設計施工;(3)施工錯誤或施工誤差過大;(4)竣工后的房地產部分公用面積功能改變或服務范圍改變;(5)正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實測的竣工面積與預售面積存在差異。
145、業主如對已購房地產的面積有疑問時,該如何處理?
答:在預售期間,可向發展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設計圖,根據圖上尺寸復核套內建筑面積是否與購房合同上的套內建筑面積相符。
在竣工入伙后,可按相關規范自行實測,如仍存疑問,可要求進行重新測量。
146、業主在復查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時,應注意些什么?
答:業主在復查已購房地產的面積時,一般只能丈量該套房的套內建筑面積,而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分攤面積等問題。
147、業主如何知道已取得的建筑面積是屬于預售面積還是竣工面積?
答:凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位,每份資料的封面上均在顯著位置標明“預售面積”且加蓋的公章為“深圳市地籍測繪大隊業務專用章”的,為預售面積;標明“竣工面積”且加蓋的公章為“深圳市規劃與國土資源局竣工專用章”的,為竣工面積。
148、按建筑面積計價的商品房,發生面積差異時如何處理?
答:按建筑面積計價的,當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積,并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生差異以及建筑面積與套內建筑面積均發生差異時的處理方式。
在新版《深圳市房地產買賣合同(預售)》中已約定,交付使用的房地產實際建筑面積與合同規定面積差異在1%以內(含1%)的,為允許的合理差異,買賣雙方相互不退、不補;交付使用的房地產實際建筑面積與合同規定面積差異在1%以上、5%以內(含5%)的,按購房時的單位價格,實行多退少補;交付使用的房地產實際建筑面積與合同規定面積差異在5%以上的,買方有權解除合同,買方要求解除合同的,賣方應在10日內退還買方交付的購房款及利息,并承擔購房總價款5%的違約金;交付使用的房地產實際建筑面積與合同規定面積差異在5%以上(不含5%)的,經買賣雙方協商不解除合同的,按購房時的單位價格,實行多退少補。
149、成套房屋的套內建筑面積由哪些部分組成?
答:成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。
150、什么是套內房屋使用面積?
答:套內房屋使用面積是指套內房屋使用空間的面積,以水平投影面積按下列規定計算:(1)套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;(2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;(3)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;(4)內墻面裝飾厚度計入使用面積。
151、什么是套內墻體面積?
答:套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。
目前深圳市的執行規定如下:(1)建筑物外墻(含山墻)的墻體面積全部計入與其相鄰的套內建筑面積或外墻內側的公用建筑面積中;(2)分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積(電梯井除外)之間的隔墻,以墻中線為界分別計取分戶套內建筑面積的邊長和公用面積的邊長;(3)電梯井(不含其周圍的其他公用面積)與套內建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻,以墻軸線為界分別計取邊長;(4)套內建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻,其墻體面積全部計入套內建筑面積。
本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過道、走廊,也包含了建筑物外墻外側的陽臺、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺、騎樓等。
152、什么是套內陽臺建筑面積?
答:套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積,未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
153、什么是房屋的共有建筑面積?
答:房屋共有建筑面積是指各產權業主共同占有或共同使用的建筑面積。
154、房屋的共有建筑面積包括哪些內容?
答:共有建筑面積的內容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。
共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。
獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。
155、按套內建筑面積售房,房價是如何計算的?
答:(1)房地產開發企業預售的商品房,按套(單元)或整層出售的,以套(單元)或整層內建筑面積(以下簡稱“套內建筑面積”)計算房價;整幢出售的,以該幢房屋建筑面積計算房價。預售時,開發企業應向購房者提供經規劃部門批準的房屋建筑平面圖。(2)房地產開發企業銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易,實行總價交易,房價可不與房屋建筑面積掛鉤,但新業主對公用建筑面積享有原業主的權屬。實行總價銷售的房屋,房地產開發企業或原業主應向購房者提供房地產測繪機構的房屋建筑平面圖。
156、按套內建筑面積計價的商品房,其應分攤的公用建筑面積的建設費用如何計算?
答:按套內建筑面積計算房價的商品房,其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內,不再另行計價。
157、按套內建筑面積計價的商品房,其應分攤的公用建筑面積的權屬屬于誰?
答:應在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應分攤的公用建筑面積,其權屬屬于各產權業主共同所有,任何單位和個人不得獨自占用。
158、套內建筑面積售房與建筑面積售房有何異同?
答:“套內建筑面積”售房,實際上是以“套內建筑面積”為交易面積,按套內建筑面積計算房價,其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內,不再另行計價。同時在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應分攤的公用建筑面積,其權屬屬于各產權主共同所有,任何單位和個人不得獨自占用。
“建筑面積”售房,實際上是以套內建筑面積與分攤公用建筑面積之和作為交易面積,按建筑面積計算房價。由于“分攤的共用建筑面積”的存在,使售房面積復雜化、專業化,非房產測繪專業技術人員無法弄清“分攤的共用建筑面積”的合理性和準確性,購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。
“套內建筑面積”售房與“建筑面積”售房相比,前者只是少了個“分攤的公用建筑面積”,而應“分攤的公用建筑面積”建設費用計入套內建筑面積銷售單價內,因此房屋交易總價不變,但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分攤的公用建筑面積享有同等的權益。
159、按套內建筑面積計價的商品房,發生面積差異時,如何處理?
答:房地產開發企業預售商品房時,應與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現差異(含誤差)的處理 *** :(一)差異值為±0.6%以內(含本數)的,購銷雙方不作任何補償;(二)差異值為±0.6%以上(不含本數)至±3%以內(含本數)的,購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補;(三)差異值超過±3%以上(不含本數)的,購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的,房地產開發企業應在30日內退回已收的全部購房款及利息(以付款日起至退款日止為期,以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算)。
160、實行套內建筑面積售房,對分攤公共面積(如門廳、樓梯、過道等)部分, *** 主管部門將如何把關?
答:按“套內建筑面積”計價售房,由于交易面積中不包含“分攤共用建筑面積”,房地產開發企業有可能為了節省建筑成本而將作為“分攤共用建筑面積”的門廳、樓梯、公共過道等部分改小, *** 主管部門應在設計圖紙、報建、竣工驗收和竣工測繪等方面嚴格把關,維護業主對“分攤共用建筑面積”甚至“不分攤共用建筑面積”的法定權益。
測量房屋面積時,共用墻體厚度算多少
一般情況下是各算一半。
但有例外,比如“借墻”,要全算給先建的房屋。
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